[GO부자에게 물어봐] 대지권 미등기 상태인 아파트, 매수해도 될까?

[Question]
결혼한 지 11년된 H(45)씨. 남편과 맞벌이를 하고 있지만 아직까지도 내집 마련을 못해 전셋집에서 살고 있다. 내년에는 경매로 아파트를 시세보다 20~30% 정도 저렴하게 사겠다는 목표를 세웠다. 그러던 중 경매에서 2차까지 유찰된 옆 동네 아파트를 발견해 관심을 갖고 있다. 그런데 매각물건명세서를 보니 ‘대지권 미등기’라는 내용이 있었다. H씨는 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기 된 아파트를 경매로 매수해도 괜찮을지 궁금해졌다.

[Answer]

‘대지권’이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 건물이 지어진 대지에 대해 갖고 있는 권리다. 구분소유자의 대지사용권은 해당 소유자가 전유하고 있는 건물에 따라 정해진다. 구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 예를 들자면, 살고 있는 아파트를 팔 때 건물만 팔고, 땅을 팔지 않는 것은 불가능하다는 의미다.

H씨가 관심을 가진 아파트처럼, 집합건물에 ‘대지권 미등기’라고 표시된 경우가 있다. 이런 경우 아파트 소유자에게 대지 사용권이 있다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 해당 지역의 도시개발사업 또는 재개발사업에 따른 절차(토지구획정리·환지처분·지적정리 등)가 마무리되면 추후 아파트 소유자가 추가로 대가를 지불하고 대지권을 취득할 수 있기 때문이다.

경매에 나온 아파트의 감정가는 건물과 대지권을 각각 평가해서 매기는 금액이다. 따라서 감정평가액에 건물과 대지권의 평가가 구분되어 있다면, 소유자에게 대지 사용권이 주어진 아파트라는 뜻이다. 반면 감정가격에 건물 가격은 있지만 대지권 가격이 없는 경우는 소유자에게 대지사용권이 없다는 것을 의미한다.

대지권 미등기 아파트를 매입 한 경우에는 토지구획정리 등의 절차가 진행되면 반드시 대지권을 추가로 매입해야 한다. 대지권을 추가로 매입하지 않으면 추후 대지권 소유자에게 건물에 대한 소유권을 뺏길 수 있으므로 주의해야 한다(민법 제544조 참조).

한편 신규 분양하는 아파트의 경우, 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것이다.