[땅집고] 임차인이 만기 때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘역 전세난’ 위험에 노출된 주택이 전국에 12만2000가구라는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 15일 ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 보고서를 발표했다.

연구에서 ‘역전세’란 계약 당시보다 주택의 전세금이 하락해 임차인이 전세계약 종료 후 자금 회수에 곤란을 겪는 상태를 말했다. 분석은 작년 가계금융복지조사 자료에서 3400만원을 초과한 전월세 보증금을 보유한 196만가구를 대상으로 했다. 차입 가능 규모는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%인 경우로 봤다.

보고서에 따르면 최근의 전세금 하락세는 심상치 않은 수준으로 주의해야 한다고 경고했다. 연구원은 전국의 전세 지수는 2016년 이후 안정세를 보이다 2017년 11월을 기점으로 하락하고 있으며, 변화율 또한 지속해서 마이너스 값을 나타내고 있다.

자료에 따르면 올해 6월을 기준으로 1년 전에 비해 전세 지수가 1%에서 15%까지 하락했다면 역전세 위험에 노출되는 주택은 12만가구에서 16만가구까지 있는 것으로 추정된다. 올해 6월을 기준으로 지난 1년간 시·군·구별 전세가격지수는 평균 2.2% 감소했으며, 이 시나리오를 적용하면 12만2000가구가 역전세 위험에 노출된 것으로 연구원은 파악했다.

이 경우 임대인이 보유한 저축과 현재 본인의 거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련해 상환할 수는 있으나 시간이 지체돼 임차인의 주거이동에 불편을 줄 수 있는 가능성이 있는 상황이다.

이와 함께 연구원이 2013년부터 올해까지 실거래된 전세 주택 중 188만6000개를 표본으로 추출해 분석한 결과 올 2분기 기준으로 전세의 33.8%가 직전 계약보다 전세금이 하락한 것으로 파악됐다. 유형별로 아파트는 37.4% 하락했고 단독·다가구는 25.7%, 연립·다세대는 18.5% 값이 내린 것으로 나타났다.

전세금이 하락하기 시작한 시점은 지역별로 다소 차이를 보이고 있으나 2017년 10월 이후 지방을 중심으로 내리기 시작했고 작년 4월에는 전국의 전세금이 하락세를 보였다고 연구원은 설명했다.

박천규 국토연구원 부동산센터장은 “현재의 전세금 하락세는 전국적인 현상이며, 하락률의 폭도 글로벌 금융위기보다 큰 상황으로 2004년 전세금이 큰 폭으로 하락했던 시기와 유사한 상황으로 볼 수 있다”며 “공공성을 가진 보증금 위탁(예치) 기관을 설립하고 의무가입 대상을 설정하기 위한 기준 등을 마련해 전세보증보험 의무가입 제도를 시행하는 등 임차인이 보증금을 보호받을 수 있도록 해야 한다”고 했다.

/김리영 땅집고 기자