부동산 분야의 책 중 독자들에게 소개할 만한 책을 선별해 핵심적인 내용을 추려 독자들에게 ‘땅집고 북스’로 소개해드립니다. 이번에 소개해드리는 책은 인터넷에서 ‘풀하우스’라는 필명으로 유명한 서상하 부동산투자법인 블루인사이트 이사가 펴낸 ‘대한민국 땅 따먹기’입니다.

[땅집고 북스] 투자할 토지 고르는 법 ① 건물을 지을 수 있는 도로 판단법

건물을 짓기 전 부지를 매입하려고 할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 ‘건물을 지을 수 있는 토지인지’를 판별하는 것이다. 대부분의 땅은 건물을 지을 수 있지만, 길도 없는 땅 소위 ‘맹지’에 건물을 지어서는 안되고 땅에 따라 규제를 강하게 적용받는 땅이 있기 때문이다. 농사를 지을 용도가 아니라면 건물을 지을 수 없는 토지는 가치가 없는 땅이라고 볼 수 있다. 건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 다음 세 가지를 반드시 체크해야 한다.

1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가.
2. 토지 이용 규제에서 건축을 허용하는가.
3. 개발 허가를 받는 데 문제는 없는가.

그 중에서 먼저 건물을 지을 수 있는 도로 판단법을 살펴보자.

① 토지가 도로에 2m 이상 접해야 한다.

건축허가를 신청하면 건축허가 담당자는 제일 먼저 도로가 있는지 여부를 심사한다. 만약 도로가 없는 토지라면 건축 허가신청이 반려된다. 기존 도로에서 건축허가를 신청한 토지까지 진출입을 하는 데 필 요한 도로 계획도 함께 가져오라고 한다. 토지가 도로와 접하는 폭은 2m 이상이 되어야 한다. 폭이 너무 좁으면 위급한 상황에서 접근이 어렵기 때문이다.

② 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다

여기서 4m 이상이란, 현황으로도 4m 이상이어야 하고 지적도상으로 도 4m 이상을 의미한다. 그래서 도로의 폭을 볼 때는 이 두 가지를 모두 봐야 한다. 현황상 폭이 4m 이상인지를 알기 위해서는 땅을 보러갈 때 줄자를 들고 가서 도로의 폭을 꼭 재어보자. 또, 지적도상으로 4m 이상이 되는지는 지적도면에서 눈금자로 거리를 재 축척과 비교하면 된다.

③ 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다

도로를 통해서 자동차도 땅 안으로 들어올 수 있고 사람도 땅 안으로 들어올 수 있어야 한다. 고속도로나 자동차 전용도로는 사람이 다니지 못하는 도로이고, 보행자 전용도로, 자전거 도로는 자동차가 다니지 못하는 도로이니 이런 도로는 건물을 지을 수 있는 도로에 해당 되지 않는다.

④지목이 도로이고 국가 소유여야 한다

땅과 연결되는 도로의 지목이 도로이고 국가 소유여야 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없다. 실제 도로로 사용하고 있는 토지라도 타인 소유라면 건축허가 담당자가 그 토지 소유자의 토지사용승낙서를 받아오라고 요구하는 경우가 많다.

⑤ 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다

지적도와 현황 중에 하나만 도로가 있다면 건축허가를 받지 못할 수 도 있다. 반드시 지적도에도 도로가 있는지 확인하고, 현장에서도 도로가 있는지 확인해야 한다. 예컨대 현황상 도로가 있더라도 지적도를 통해 확인해보면 해당 도로가 남의 땅을 가로질러 만들어져 있는 경우에는 건축허가 담당자가 해당 도로 소유자들의 토지 사용승낙서를 요구할 수 있다. 따라서 눈앞에 보이는 도로가 있다고 하 더라도 그 도로로 건축 허가를 받을 수 있는가는 별개의 문제다.

마지막으로 또 하나 주의할 점이 있다. 토지에 접한 도로가 입구로 다시 되돌아 나와야 하는 막다른 도로인 경우다. 막다른 도로는 건축법에서 도로 길이에 따라 도로 폭의 기준을 아래와 같이 따로 정하고 있다.

위에서 살펴본 바와 같이 건축할 수 있는 토지를 고를 때 가장 중요한 판별 기준은 ‘도로’다. 주변에 사람과 차가 오갈 수 있는 적절한 도로가 있고, 이 도로와 연결돼 있는지를 판단하는 것이 토지 투자의 첫걸음이라고 할 수 있다.

정리=한상혁 땅집고 기자