[땅집고] 국토교통부는 지난 1일 ‘최근 부동산 시장 점검결과 및 보완방안’을 발표하면서 부동산 추가 대책의 하나로 1주택자라도 집값이 9억원을 넘으면 공적 보증을 통한 전세대출을 제한하기로 했다. 거래 가격 9억원은 11년 전인 2008년 10월 정해진 ‘고가(高價)주택’ 기준이다. 이번 전세 대출 제한처럼 우리나라 주택 시장에선 집값이 ‘9억원’ 이상이냐 이하이냐에 따라 각종 규제에서 엄청난 차이가 난다. 대출 규제 뿐 아니라 세금에서도 9억원 이상에는 징벌적인 세금이 부과되기도 한다.

현재 정부는 집값을 잡는다는 명분으로 각종 규제를 쏟아냈는데, 이때 기준이 되는 가격이 9억원이다. 땅집고가 주택 가격 9억원을 넘으면 생기는 각종 불이익을 정리했다.

■ 9억원 초과 주택 거래시에는 ‘세금 폭탄’

9억원 이상 주택을 보유하고 있을 경우 주택담보대출이 아예 불가능한 경우도 있으며 1가구1주택자 임에도 각종 규제와 과세 대상이 된다. 주택 거래가 발생했을 때 주택 실거래가가 9억원을 넘으면 고율의 세금이 부과된다. 대표적인 것이 취득세다. 주택 가격이 9억원을 초과하면 취득세율 3%가 적용되면서 취득 세율이 부쩍 오른다. 6억원 이하 주택 취득세율은 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2%이다.

5억원짜리 집을 사면 취득세로 500만원을 내면 되지만, 9억원짜리 집을 사면 2700만원을 내야 한다. 집값은 80% 비싸지만, 취득세는 4배 이상 내야 한다.


또한 9억원 이상 주택은 1가구 1주택자라고 해도 양도 소득세의 과세 대상이 된다. 1가구 1주택 보유자(보유·거주기간 요건 충족시)는 9억원 이하 주택을 양도할(팔) 때 양도소득세가 비과세되지만 9억원을 넘는 고가 주택은 예외다. 이 때 양도세 부담 정도는 주택의 가격과 보유기간 등에 따라 차이가 있다.

고가 주택은 부동산 중개수수료도 더 비싸다. 서울 기준으로 부동산 중개수수료는 9억원 초과 고가주택의 경우 0.9%이내, 9억 이하의 주택의 경우 0.6%이내에서 합의해 정하도록 하고 있다. 따라서 9억원 이상 주택을 거래할 때는 각종 세금은 물론 중개수수료까지 높게 적용된 수천만원의 거래 비용이 발생한다.


■ 9억원 고가주택 보유자에게는 각종 대출규제

대출에서도 9억원 이상 주택은 강력한 규제가 적용된다. 9억원 초과 고가주택 보유자의 경우 1주택자도 각종 대출이 불가능하다. 지난 9월 신청 접수를 받은 ‘서민형 안심전환대출’은 주택가격이 시가 9억원을 넘으면 신청 자체를 할 수 없었다.

분양 시장에서는 현재 전국적으로 분양가가 9억원이 넘는 아파트의 경우는 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 주택 청약에 당첨돼도 분양가의 60% 수준인 중도금을 직접 조달해야 한다.

뿐만 아니라 투기지역이나 투기과열지구에서는 9억원이 넘는 주택을 구입할 때 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 예외적으로 무주택 가구가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우와 1주택 가구가 기존주택을 2년 이내 처분한다는 조건으로 대출을 받을 수 있다.

1가구 1주택자의 경우 보유하고 있는 주택(주택부속토지 포함)의 공시가격이 9억원을 넘으면 종합부동산세(종부세)를 내야한다. 다만 종부세 기준이 되는 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이기 때문에 실제 거래가격은 이보다 높다.

다주택자의 경우는 공시 가격의 합이 6억원이 넘을때 과세대상이 된다. 단, 1가구 1주택자의 경우 5년 이상 주택을 보유하면 종부세를 20% 공제해주며, 10년 이상 장기 보유하면 40%까지 공제해준다.

이처럼 집값이 9억원이 넘어 고가 주택으로 분류되면 특히 세금이나 대출 면에서 큰 불이익을 받게 된다. 한편 고가 주택을 정하는 9억원 기준이 2008년9월 결정된 후 집값이 크게 올랐는데도 11년째 기준이 바뀌지 않은 것은 문제라는 지적도 나오고 있다.

/최준석 땅집고 인턴기자