[땅집고]이달부터 서울 지역 대규모 재건축·재개발 사업장에서 시공사 선정이 잇따라 시작되는 가운데 서울시의 고민도 깊어지고 있다. 건설사들이 수주 경쟁에서 유리한 위치를 차지하기 위해 앞다퉈 내놓는 이른바 ‘대안 설계’가 서울시의 ‘시공사 선정 기준’을 위반할 가능성이 높은 탓이다. 서울시는 현재 사업시행계획 인가 이후에는 대대적인 설계 변경을 금지하고 있다. 하지만 건설사들은 여전히 조합원을 위한다는 명목으로 대안 설계안을 제시해 실제 단속이 이뤄질지 여부에 관심이 쏠린다.

서울시는 지난 5월 30일 ‘공공관리 시공사 선정 기준’을 개정 발표하면서 정비사업(재개발·재건축) 시공사 선정 과정에서 사업자가 조합의 기존 설계를 수정한 ‘대안 설계’를 제시하는 경우 ‘경미한 설계 변경’만 제한적으로 허용하기로 했다.

이에 따르면 건설사가 기존 설계안을 바꾸려고 할 경우 총 연면적의 10% 이하, 부대시설 설치·내외장재 교체 등 경미한 변경만 가능하다. 동(棟), 층수 등 중대한 변경은 아예 불가능하다. 설계 변경시 바닥 면적 합계도 50㎡ 이하여야 한다. 동 위치 변경 역시 1m 이내에서만 가능하다. 설계 변경으로 추가되는 사업비는 전체 사업비의 10% 이내여야 하고, 대안 설계로 늘어나는 공사비도 시공자가 부담해야 한다. 시공사 선정 입찰서에는 대안 설계에 따른 세부 시공 내역과 공사비 산출 근거도 제출하도록 하고 있다.

이는 지금까지 정비사업 수주 과정에서 대안 설계를 이용해 사실상 허위·과장 광고로 공사비를 부풀리고 결국 조합원과 일반 수분양자의 부담을 늘리는 문제가 지속적으로 발생했기 때문이다. 서울시 관계자는 “실현 가능성 없는 설계 변경안을 제시하고 수주에 성공한 공사비가 늘어나거나 조합원 부담이 커지는 사례가 관행처럼 이어지고 있어 이를 방지하려는 것”이라고 했다.

그러나 최근 초대형 정비사업의 시공사 선정이 잇따라 진행되고 수주 경쟁이 치열해지면서, 이 같은 규정이 유명무실해질 수 있다는 우려가 나온다. 대표적인 사례가 18일 시공사 선정을 위한 입찰에 들어가는 서울 용산구 한남3구역이다. 이 사업은 총 197개 동, 5816가구의 아파트를 재개발하는 사업으로 공사비만 1조9000억원에 달한다.

GS건설이 지난 16일 기자간담회을 열어 공개한 설계안은 서울시의 설계 변경 제한 조치를 위반할 가능성이 높은 것으로 지적된다. GS건설 측은 “전용면적 59㎡ 이하 소형 주택이 40%에 달하는 현 한남3구역 설계안을 전면 수정해 중형 주택을 많이 배치하고 한강 조망에 유리하도록 주동도 새롭게 배치한다”고 밝혔다.

서울시는 재개발·재건축 비리를 척결한다는 정부 시책에 따라 불법 설계 변경을 엄격히 단속할 예정인 것으로 알려졌다. 서울시 규정에 따르면 허용범위를 초과해 대안설계를 제시하는 건설사는 입찰지침 위반으로 입찰자격이 박탈될 수도 있다.

서울시는 한남3구역 외에도 최근 시공사 선정 절차에 돌입한 서초구 방배삼익 아파트와 은평구 갈현1구역 등 대규모 정비사업장에서 시공사들의 설계 변경 제안 관련 위법 여부를 모니터링하고 있다. 서울시 관계자는 “허용 범위를 넘어선 대안 설계를 제시해 시공사로 선정되더라도 추후 무효소송 등으로 이어져 사업이 지연될 수 있는 만큼 조합원들의 신중하고 현명한 판단이 필요할 것”이라고 했다.
/한상혁 땅집고 기자