[권강수의 상권 탐방] 쇼핑과 유흥을 동시에 즐길 수 있는 혜화역 상권
서울지하철 4호선 혜화역 일대는 대학로와 마로니에공원 중심으로 다양한 소극장이 모여 있어 평일, 주말을 가리지 않고 인파가 몰리는 대표적인 상권이다. 서울대병원, 서울대 연건캠퍼스, 성균관대, 한국방송통신대 등 대학교도 있어 유동인구가 많은 지하철역 중 하나다. 1975년 서울대 캠퍼스가 관악구로 이전하면서 그 자리에 마로니에공원이 들어서고 연극·영화·콘서트·뮤지컬 등 문화예술 단체가 들어섰다. 1985년쯤부터 지금의 대학로라는 이름이 붙었다.
혜화역 상권은 종로구 지역 주민이나 인근 대학생보다 외부에서 유입되는 유동인구가 많은 것이 특징이다. 이곳을 찾는 이들은 주로 20~30대 여성이다. 젊은 연인이 많고 유동인구의 재방문률이 높다. 문화시설을 기반으로 쇼핑과 유흥을 함께 즐길 수 있는 복합상권 모습도 보인다. 대체로 거리가 넓고 점포 규모가 커 유동인구의 동선(動線)이 편하다는 특징을 지녔다.
■ 대학가 상권과 문화 상권이 만나…창업 아이템과 궁합 따져야
혜화역 일대와 대학로 상권은 구획마다 소비 성격이 조금씩 다르다. 해당 구획과 계획 중인 아이템과의 궁합을 철저히 따져야 한다. 혜화역 상권은 크게 대명거리에서 이어지는 소나무길, 성균관대입구 사거리가 위치한 혜화역 3·4번 출구 쪽과 대학로, 마로니에공원이 있는 1·2번 출구 쪽으로 나뉜다.
3·4번 출구의 경우 대명거리에 유동인구가 가장 많다. 4번 출구 일대 이면도로를 따라 화장품가게, 노래방, 핸드폰매장, 귀금속매장, 잡화매장, 주점, 음식점, 브랜드 의류매장 등이 입점해 있다. 가장 강세를 보이는 업종은 제과점으로 유명 프랜차이즈 매장들이 성업 중이다. 대형 멀티플렉스 영화관이 있고 서울대와 성균관대로 가는 접근성이 혜화역 상권 중 가장 좋아 대학생, 특히 여성 과 연인 등 10~20대 유동인구가 많다.
3번 출구에 위치한 소나무길에는 소극장과 음식점이 주로 입점하고 있다. 대명거리와 이어지는 골목골목 음식점이 많다. 3·4번 출구 대명거리와 소나무길은 입점 업종과 유동인구 등이 일반적인 대학가 상권의 모습을 잘 보여주고 있다.
혜화역 1·2번 출구에는 대학로와 마로니에공원이 있다. 혜화역 상권의 메인 상권이다. 혜화동로터리부터 마로니에공원까지를 일컫는 대학로 거리에는 음식점·주점·카페 등이 소극장과 함께 어우러져 문화를 공유하는 상권이라고 할 수 있다.
대학로에는 공연을 즐기려는 유동인구가 대부분이지만 친구와의 만남, 데이트, 나들이 장소로도 각광받는다. 주말엔 가족단위 유동인구도 많다. 대학로에는 20~30대를 타깃으로 한 점포가 대다수다. 매장 규모가 크고 고급스러운 요식 업종이 많다. 그만큼 테이블 회전이 느리다는 단점은 있지만 제품 단가가 높고 고객 재방문률이 높다.
■ 공략할 타깃을 정한 후, 특색을 겸비해라
혜화역 상권은 성균관대 재학생을 비롯한 4호선 라인의 대학생, 젊은 여성, 연인이 가장 많이 찾는 상권이다. 대학로가 뮤지컬, 소극장 공연 등 다채로운 문화와 전시 메카여서 혜화역 인근 점포 역시 개성 있는 인테리어와 익스테리어로 무장하고 있다. 대부분 공연이 평일과 주말을 가리지 않아 평일은 오후 6시 이후, 주말은 항상 유동인구로 붐빈다.
창업한다면 여성과 연인 호기심을 자극할 수 있는 특색있는 무언가를 내세워 고객 눈길을 사로잡아야 한다. 환기가 되지 않는 낡은 느낌보다 깔끔한 분위기의 고깃집, 같은 주점이라도 흔히 볼 수 있는 생맥주집이 아닌 세계맥주 전문점 등이 좋다. 매장 내부에도 고객을 위한 볼거리가 필요하다.
평일 공연 시간이 오후 6시 이후로, 직장인이라면 식사를 하지 못하고 공연을 보는 경우가 허다하다. 남는 시간을 이용해 끼니를 해결할 수 있는 샌드위치, 토스트 전문점도 유망하다. 인테리어가 독특한 카페, 캐릭터 위주의 카페, 대학생을 고려한 스터디카페도 괜찮은 업종이다.
대학로를 찾는 고객은 평범하고 흔한 아이템보다 일상에서 벗어나 이국적인 분위기를 느낄 수 있는 곳, 다양한 문화를 접할 수 있는 곳, 분위기에 심취할 수 있는 곳 등을 추구한다. 20~30대 여성들이 추구하는 것과 거리가 먼 아이템, 데이트 장소로 부적합한 스크린골프장, 당구장, PC방 같은 업종은 혜화역 상권과 어울리지 않는다.
혜화역 상권의 퓨전주점, 고깃집, 카페는 점포 권리금이 보증금의 2배가 넘는 높은 수준이다. 66㎡ 기준 권리금이 신촌과 비슷하고, 월 매출 평균이 신촌보다 낮지만 점포 매매가는 더 높다.
■잘 정비되고 넓은 거리, 또 오고 싶은 상권
혜화역 상권은 단지 공연, 예술 공간이 아닌 쇼핑·유흥을 즐길 수 있는 대표적인 복합상권이다. 혜화역 주변 대학교가 많고, 교통이 편리한 입지 조건을 갖춰 유동인구가 많다. 입지적인 면보다 공연과 예술 문화라는 측면에서 앞으로 성장이 더욱 기대되는 상권이다.
주의할 점도 있다. 혜화역 상권은 중복 업종이 너무 많아 포화 상태다. 이곳에 창업하려면 빠르게 변하는 젊은층 트렌드 파악과 차별화 전략이 필요하다. 업종 분포와 소비층 인지도를 고려해 권리금과 매매가가 합리적인지도 따져봐야 한다. 구역마다 소비 성격이 조금씩 달라 창업 아이템과 입지의 궁합이 잘 맞는지도 확인해야 한다. 다른 상점과 차별적인 전략으로 젊은층에게 다가가야 하며, 시간이 좀 걸리더라도 입지를 굳힐 수 있다면 안정적인 매출을 올릴 수 있다.
※이 글은 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 쓴 ‘부자들의 상가투자(한스미디어)’에서 저자의 허락을 받아 발췌·재가공했습니다.
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