“장기적으로 보면 집값이 오르긴 하지만 모든 아파트가 다 오른다고 생각해서는 안됩니다. 일부 아파트는 가격이 하락하기 마련입니다. 그럼에도 서울 아파트 가격 그래프가 우상향 곡선을 그리는 이유는 오를만한 아파트 가격이 크게 오르며 평균 값을 끌어 올리기 때문입니다.”

지난달 27일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 ‘조선일보 2019 대한민국 부동산 트렌드쇼’에서 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 ‘확실히 상승 가능한 아파트는 정해져 있다’라는 주제로 강연했다. 김 소장은 상대적으로 저렴하지만 미래에 값이 오를 가능성이 큰 아파트를 설명하는데, 많은 시간을 할애했다.

■ 어떤 집이 오를까…수요를 체크해라

김 소장은 미래 가치가 있는 첫 번째 아파트로 압구정 현대아파트를 꼽았다. 이미 각종 호재가 반영돼 가격이 많이 올랐고 재건축 아파트에 대한 각종 규제가 쏟아지고 있지만 그래도 압구정 현대 아파트는 미래에 가격 상승 호재가 있는 단지라는 것이 김 소장의 평가였다.

서울 강남구 ‘압구정현대 아파트’는 이미 알려진 바와 같이 지어진 지 40년이 넘어 낡아 겉보기에도 미관이 좋지 않고, 주차 공간도 부족해 주민들이 불편해 한다. 하지만, 이 아파트는 집 주인 거주 비율이 높고, 오래 거주한 주민도 많다. 김 소장은 그 이유에 대해 “압구정 현대 아파트만한 입지를 갖춘 곳이 없기 때문”이라고 말했다.

압구정 현대아파트는 서울 강남구의 몇 안되는 한강변 아파트다. 강남 8학군과 가로수길·압구정 로데오 거리, 지하철3호선 압구정역 등 인프라를 고루 갖춘 강남의 대표적인 부촌이다.

김 소장은 “아파트는 투자 수요가 많지만 근본은 의식주의 하나인 실수요 상품”이라며 “‘압구정현대’처럼 우수한 입지를 갖춰 투자수요보다 실수요가 많은 집을 사는 것이 안전하다”고 했다. 그는 “정부가 특별히 관리지역으로 묶어 거래를 규제하고 있는 ‘투기지역’이나 ‘고분양가 관리지역’ 등은 역으로 생각하면 실수요와 배후수요가 많은 지역”이라며 “실수요 가구가 50% 이상 정도는 되는 아파트는 집값 조정기에도 버틸 수 있다”고 했다.

■ 앞으로 사야할 집은 ‘죽을 때 까지 살고 싶은 집’

김소장은 반드시 사야하는 아파트로 서울 집값 상승률 상위 10개 지역에 들어서는 새 아파트를 꼽았다. 김 소장은 “강남3구, 마포·용산·성동구 등 집값 상승률이 높은 지역의 새 아파트라면 부동산 시장이 조정되는 국면에 사도 괜찮다”고 했다.

김 소장이 제시한 자료에 따르면 이들 지역 집값 변동률은 16.74%~22.07% 수준으로 지난 2년 간 서울 아파트값 평균 변동률 16.43%을 크게 웃돌고 있다. 예를 들어 영등포구는 지난 2년간 집값 변동률이 0.22%로 높은 편이다. 영등포에선 신길뉴타운을 추천했다. 신길뉴타운은 직장(여의도·강남·광화문 일대)가 가깝고 새 아파트가 많다. 또 신안산선 등 교통망 호재도 있다.

김 소장은 “내년에 대거 입주를 시작하는 서울 영등포구 신길뉴타운 지역은 몇 년 전만해도 3.3㎡당 땅값이 1000만원 가량으로 영등포에서 가격이 가장 낮았으나 뉴타운 개발 후 신림선 등 교통망이 놓이게 되면서 분양권 가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘어섰다”고 말했다.

또 김 소장은 교통과 학군 등의 외에 향후 주택을 고를 때 중요한 조건으로 ‘은퇴세대에 적합한 환경’을 꼽았다. 즉, ‘죽을 때까지 살고 싶은 주택’이 앞으로 트렌드가 될 것이라고 봤다. 현재 은퇴세대들이 대부분 서울 안에 거주하고 싶어하는 경향이 있기 때문이다.

김 소장이 말한 은퇴세대에 적합환 환경이란 서울 시내에 있는 대형 종합병원 근처에 있는 주상복합 아파트다. 한 동 안에서 오르락내리락 하며 헬스케어가 가능하고 근거리에 지하철역·편의점·마트·재래시장 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳을 일컫는다.

그는 “건대입구역 앞에 한 실버주택이 입주했는데, 이곳은 내부시설뿐만 아닌 입지도 은퇴세대들이 살아가기 적합하다”고 평가했다. 이 주택은 지하철 2·7호선이 만나는 건대입구역과 대학병원, 스타시티몰, 롯데백화점, 전통시장이 단지에서 도보로 5~10분 내에 이용이 가능하다. 김 소장은 “앞으로 병원 근처에 있으면서 주변 인프라가 괜찮은 주상복합은 서울에서 노후를 편안하게 보낼 수 있는 주택으로 가격이 오를 가능성이 있다”고 했다.

김 소장은 투자 수익 측면에서는 절대 사서는 안되는 아파트도 있다고 말했다. 김 소장은 일자리와 교통, 새 아파트가 없는 지역에서 아파트를 구입하는 것은 위험한 투자라고 강조했다. 김 소장은 “일자리는 거의 없고, 주변 지역에 베드타운으로 계속 들어서는 지역, 그런 지역의 20~30년 된 아파트를 살 때는 과연 이 아파트를 사는 것이 맞는지 다시 한번 고려해 보기 바란다”고 조언했다.