정부가 최근 상가주택(점포가 딸린 주택)에 대한 양도소득세 과세를 강화하는 내용이 담긴 2019년 세법 개정안을 발표했다. 상가주택은 거주하면서 동시에 임대 수익도 얻을 수 있는 부동산이다. 은퇴 후 노후 대책용으로 수도권이나 서울시내 이면도로에 15억~20억원짜리 상가 주택을 매입하는 경우가 많다. 그러나 이번 세법 개정으로 상가주택 투자에 따른 세금 부담이 커질 전망이다.

땅집고는 KB국민은행 세무전문위원을 맡았던 조하림 세무사(세희세무회계 대표 세무사)를 만나 상가주택 과세를 비롯해 올해 세법 개정안을 반영한 양도소득세 주요 이슈와 쟁점을 알아봤다. 조 세무사는 오는 21일부터 2주 동안 4회(매주 수·금요일)에 걸쳐 진행하는 ‘고객을 사로잡는 부동산 세무 전문가 되기-4데이 클래스’에서 강의한다.

―상가 주택의 세금 부담이 강화됐다.
“그동안 상가 주택에서 주택 부분 연면적이 상가 부분보다 많으면 한 채 전부를 ‘주택’으로 봤다. 예를 들어 2~3층은 주택으로 쓰고 1층이 점포인 경우가 해당했다. 1세대가 상가 주택 1채만 보유하면 이를 양도할 때 1세대 1주택 비과세(양도가액 9억원 이하)와 장기보유특별공제(최대 80%·9억원 초과분)를 받을 수 있어 세금 부담이 거의 없었다.

그러나 이번 세법 개정으로 2022년 1월 1일 이후 같은 상가주택을 양도하더라도 상가 부분을 따로 떼어내 상가로서 양도소득세를 과세한다. 1가구 1주택 비과세를 포함한 주택 양도소득세의 특례를 적용받을 수 없어 세금 부담이 상당히 커진다.”

―세금이 어느정도 늘어나나.
“예를 들어 1주택자가 3개 층은 주택, 2개 층은 상가인 지상 5층 규모 상가 주택을 10억원에 취득해 15년 보유하고 20억원에 양도하는 경우를 살펴보자.

지금까지는 상가 주택 전체에 1가구 1주택 비과세(9억원 이하)와 장기보유특별공제 80%(9억원 초과분)를 적용해 2500만원 정도 양도소득세를 내야 했다.

2022년부터는 같은 상가주택을 매입할 때 상가 부분(연면적 40%)에 대해 비과세 등 특례가 사라져 상가 부분에서만 9465만원, 주택 부분과 합쳐 총 9800만원의 양도소득세가 발생한다.”

―주택 부수토지에 대한 과세 기준도 달라진다는데.
“지금은 전국 도시지역 기준으로 주택 정착 면적의 5배까지 주택의 부수 토지, 즉 주택의 일부로 보아 땅이 아니라 주택으로 과세했다. 역시 1가구1주택이라면 양도세 비과세(9억원 이하)와 최대 80% 장기보유특별공제(9억원 초과분)를 받을 수 있다.

그러나 이 역시 2022년 1월1일 이후 양도하는 부분부터 과세 기준이 강화된다. 수도권 도시지역의 주택에서는 주택 면적 3배까지만 부수 토지로 보고, 이를 초과하는 부분은 주택이 아닌 토지로 과세하는 것이다.

주택 부수 토지로 인정받지 못하면 그 토지에 대해서는 1가구1주택 비과세나 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 토지의 경우 15년 보유해도 장기보유 특별공제가 30%밖에 되지 않아 세금 부담이 크다. 게다가 이 토지가 비 사업용으로 분류되면 양도세 세율도 10%포인트 중과되는 등 부담이 더 커질 수 있다.

단, 이 규정은 부수 토지 면적이 넓지 않은 아파트에는 거의 해당되지 않는다. 수도권 도시 지역 중에서 토지(마당) 면적이 넓은 단독주택 일부에 해당할 것으로 보인다.”

―세금 부담이 커지는 2022년 1월 1일 이전에 매도하는 것이 유리한가.
“토지 면적이 주택 정착면적의 5배인 취득가액 10억원, 양도가액 20억원(토지부분 양도가액 15억원, 건물부분 양도가액 5억원) 단독주택에 1세대1가구 비과세 요건을 모두 충족하고 15년 이상 보유한 경우로 예를 들어보겠다.

이전 기준으로 주택 정착면적 5배 토지가 모두 주택으로 인정되면 양도소득세는 2500만원이 예상된다. 그러나 바뀐 세법에 따라 주택 정착면적 3배를 넘는 토지가 비 사업용 토지로 간주된다면, 주택과 토지를 합해 9500만원의 양도세가 부과될 수 있다.

따라서 주택 부수 토지가 큰 단독주택이거나 주택 면적이 상가 면적보다 작은 겸용 주택의 경우, 2022년 1월 1일 이전에 양도하는 것을 고려해볼 만하다. 물론 주택마다 케이스가 달라 결정을 내리기 전 세무 전문가에게 자문하는 것이 좋다.”

―주택 양도세 계산에서 또 다른 주의점은.
“2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 주택을 ‘새로 취득한 경우’에 한정해 2년 거주 해야만 비과세를 받을 수 있다. 그 이전에 산 주택이라면 현재 조정대상지역이라고 해도 거주 요건을 채울 필요가 없다.

내년 1월 1일부터 1세대1주택의 9억원 초과 고가 주택에 대한 장특공제(80%)를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 지역이나 주택 종류를 가리지 않는다. 2020년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용한다.

이 규정은 생각보다 적용 대상자가 많을 수 있다. 예를 들어 15년 전 1주택을 10억원에 취득해 2년 거주 기간을 채우지 않은 채로 보유 중인 가구를 생각해 보자. 거주 기간 2년을 채우지 않았어도 1가구 1주택 비과세 요건은 충족할 수 있다.

그러나 장특공제 필요 요건에 거주 2년이 추가돼 올해 파느냐, 내년에 파느냐에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있다. 양도가액이 20억원인 경우 올해 팔면 2500만원 정도 세금을 내면 되지만 내년 이후 팔면 장특공제를 못 받아 양도세로 1억4000만원을 내야 한다.”



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