[이윤실의 節稅 고수] 상속 주택 팔았는데, 장기보유특별공제 받으려면…

부모님이 돌아가시면 재산이 어떻게 상속되는 지 관심을 가질 수밖에 없습니다. 특히 상속 재산 중에서도 주택이 차지하는 비중이 가장 높은데요. 만약 부모님이나 배우자로부터 주택을 상속받았다면, 그 주택을 양도할 때 세금이 얼마나 부과되는지, 또 어떻게 하면 절세할 수 있는지 사례를 통해 알아봅시다.

<사례>

나상속 씨의 부모는 서울 소재 주택(2006년 2월 1일 취득)에 함께 거주하고 있었다. 그런데 2016년 7월 15일 부친이 별세하면서 모친에게 협의분할로 집이 모두 상속됐다. 2019년 6월 5일 모친은 상속받은 주택을 18억원에 팔고 조금 작은 집으로 이사했다.

부모가 그동안 보유했던 주택은 1채뿐이었고, 상속 당시 이 주택은 기준시가 9억원이었다. 나 씨는 부모가 이 집에 10년 이상 살았기 때문에 장기보유특별공제 80%를 적용하면 약 2000만원의 양도세만 부담하면 될 것으로 예상하고 있다.

―나씨 모친이 실제로 내야 할 양도소득세는.
“나씨 예상과 달리 모친이 납부해야 할 양도세는2000만 원이 아닌 지방소득세를 포함해 약 1억6900만원입니다.”

―장기보유특별공제가 전혀 적용받지 못했는데.
“동일세대원 간에 상속받은 주택을 양도할 경우 1가구1주택 비과세 여부를 판단할때 보유·거주기간은 상속인이 피상속인과 함께 살면서 보유·거주한 기간과 상속받은 이후 상속인이 보유·거주한 기간을 통산합니다.

모친이 부친과 함께 이 주택에서 살았던 기간과 모친이 홀로 상속받은 집에 살았던 기간을 합쳐서 2년이 넘으면 1가구 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

다만, 이 주택은 양도가액이 9억원을 초과하는 고가 주택에 해당해 9억원 초과 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다.

그런데 9억 초과 부동산의 경우 장기보유특별공제율 적용을 받기 위한 보유기간은 상속개시일부터 계산한다는 것에 주의해야 합니다. 상속 개시일인 2016년 7월 15일부터 양도일인 2019년 6월 5일까지 보유기간이 2년10개월인데, 3년 미만 보유했기 때문에 장기보유특별공제를 적용받을 수 없었던 것입니다.”

―양도세 세율 적용시 보유기간은 어떻게 계산하나.
“장기보유특별공제율 적용과 달리 양도소득세율을 적용할 때 상속받은 자산의 보유기간은 피상속인이 자산을 취득한 날부터 계산합니다. 따라서 상속인인 모친이 상속개시일로부터 주택을 1년 이내에 처분했더라도 피상속인인 부친이 주택을 취득한 날로부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이라면 단기세율(40%)이 아닌 누진세율(6~42%)을 적용받을 수 있습니다.”

―모친이 절세할 수 있는 방법은 없었나.
“모친의 상속개시일 이후 보유·거주 기간이 약 2년 10개월이므로 잔금과 소유권 이전 시점을 상속개시일로부터 3년이 넘는 2019년 7월 16일 이후로 정했더라면 보유기간이 3년을 넘겨 1가구 1주택으로 장기보유특별공제율 24%를 적용받을 수 있었습니다. 따라서 4752만원(= 1억6896만원－1억2144만원)의 세액을 아낄 수 있었겠죠.

반면, 잔금과 소유권 이전일을 2019년 6월 5일이 아닌 2019년 5월 31일로 정했다면 당해연도 재산세와 종합부동산세는 절세할 수 있었을 것입니다. 그 이유는 재산세와 종합부동산세를 납부 의무자는 과세기준일인 6월 1일 해당 주택의 소유권자이기 때문입니다.

만약 잔금과 소유권 이전일을 5월 31일로 했다면 6월 1일 현재 해당 주택 소유자는 모친이 아닌 매수인이어서 2019년 재산세와 종부세 납부의무는 매수인에게 있습니다. 모친은 6월1일 현재 주택 소유자여서 2019년 7월과 9월, 주택에 대한 재산세와 12월 종합부동산세 납부 의무를 이행해야 합니다.”