[이윤실의 節稅 고수] 보유세 절세를 위한 공동명의, 손해가 더 클 수도…

지난해 종합부동산세 개편으로 올해 보유세가 크게 오르게 됐습니다. 고가(高價) 주택 소유자들이 배우자와 공동 명의로 보유세를 아끼려고 하는 경우가 많은데요. 과연 공동 명의로 보유세 부담이 줄어들까요?

나종부씨 사례를 통해 보유세 절세 요건을 살펴보도록 하겠습니다.

<사례>

서울 서초구 반포동에 아파트(48.93㎡) 1채를 단독명의로 소유하고 있는 나종부(65)씨. 5년 전 구입한 이 아파트에 줄곧 살고 있다. 지난해 이 아파트 공시가격은 13억6800만원. 올해는 3억2000만원 오른 16억8800만원이 됐다. 보유세도 지난해 500만원에서 올해 750만원으로 48%쯤 더 내야 한다. 나씨는 아파트를 부부 공동명의로 하면 보유세 부담을 줄일 수 있다는 말을 들었다.

Q. 나씨가 공동명의로 바꾸면 보유세를 덜 낼 수 있나.
A. 종합부동산세는 1주택자 단독 명의인 경우 주택 공시가격이 9억원을 초과하면 부과되고, 공동 명의인 경우 1인당 6억원을 넘으면 부과됩니다. 일반적으로 단독명의보다 공동명의로 했을 때 공시가격이 낮아지고 종합부동산 과세표준도 낮아져 유리합니다.

하지만 나씨의 경우 세금 절감 효과가 그리 크지 않습니다. 나씨는 60세 이상으로 연령이 높고, 주택 보유기간이 5년 이상으로 길어 종합부동산세 계산시 세액공제를 최대 70%까지 받을 수 있기 때문인데요. 배우자에게 증여하면 단독명의인 1가구 1주택자에게 적용하는 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다. 배우자 증여에 따른 취득세와 증여세도 추가로 내야 해 공동명의가 반드시 유리한 것은 아닙니다.

Q. 부부 공동명의는 1가구 1주택으로 보는 것 아닌가.
A. 종합부동산세법상 1가구 1주택자는 세대원 중 1명이 1주택을 소유한 경우를 말합니다. 부부가 공동명의로 같은 주택을 소유하고 있다면 종합부동산세법상 1가구 1주택자에 해당하지 않습니다.”

Q. 종합부동산세 계산시 1가구1주택자는 어떤 혜택이 있나.
A. 다음과 같은 3가지 혜택이 있습니다.

첫째, 주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원이 아닌 9억원까지 공제할 수 있습니다.
둘째, 과세기준일 현재 만60세 이상이면 고령자세액공제를 받을 수 있습니다.
셋째, 과세기준일 현재 5년 이상 보유하면 보유기간에 따라 장기보유세액공제를 받을 수 있습니다.

Q. 공동명의로 하면 3가지 혜택을 적용받을 수 없나.
A. 그렇습니다. 공동 명의로 하면 종합부동산세 계산시 1가구 1주택자에 해당하지 않아 6억원까지만 공제받을 수 있습니다. 연령이나 보유기간 요건을 충족해도 고령자세액공제와 장기보유세액공제를 받을 수 없습니다.

Q. 단독 명의와 공동 명의일 때 보유세 차이는.
A. 나씨의 보유세 차이를 계산해 보면 다음과 같습니다.

Q. 나씨가 공동명의로 바꿀 경우 추가로 부담할 취득세와 증여세는.
A. 공동명의로 바꾸는 경우 부담해야 할 취득세와 증여세는 다음과 같습니다.

결과적으로 나씨가 공동 명의로 전환하면 단독 명의와 비교해 재산세 부담은 같고 종합부동산세는 91만원 정도 줄일 수 있습니다. 하지만 취득세와 증여세를 7100만여원 더 내야 하기 때문에 단독 명의를 유지하는 것이 공동 명의보다 절세하는 방법이 되겠습니다.