1985년 개봉한 영화 ‘백 투더 퓨처’는 시간 여행 장르의 전설이자 1980년대를 상징하는 고전 어드벤처 작품으로 꼽힙니다. 당시 사람들이 생각하는 과거와 미래를 잘 엿볼 수 있는데요. 2~3년 전으로 시간을 되돌릴 수 있다면 우린 무엇을 할 수 있을까요?

부동산 투자를 제대로 못해 후회하고 있다면 청약에 도전할 수도 있을 것입니다. 그런데 굳이 과거로 돌아갈 필요없이 실수요자 입장에서는 지금이 2~3년 후 돌아오고 싶은 시기가 될 수도 있을 전망입니다.

주택 가격이 급등하기 전인 지난해 상반기 이전 분양가로 새 아파트가 공급될 가능성이 열렸기 때문입니다. 어떻게 이런 일이 가능해지는 걸까요.

■ 1년 전 분양가 수준에서 공급되는 새 아파트

그 이유는 지난 달 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 선정기준을 강화했기 때문입니다. 분양 보증을 독점하는 HUG는 분양가가 일정 수준 이상이면 보증을 하지 않는 방법으로 분양가를 통제하고 있습니다. HUG는 2~3년 이내 집값이 급등한 지역을 ‘고분양가 관리지역’으로 선정해 아파트 분양가가 주변 시세의 일정 수준을 넘지 못하도록 관리하고 있습니다. 올 7월 현재 서울 전 지역, 경기 과천·하남·성남 분당, 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구 등이 지정돼 있습니다.

HUG의 고분양가 판단 기준은 다음과 같습니다. 우선 새 아파트 분양가를 ▲주변에 1년 이내 분양한 단지 분양가 ▲1년을 초과한 단지 분양가 ▲10년 이내 지어진 아파트 시세 순으로 내려가면서 비교합니다. 만약 1년 이내 분양한 단지가 있다면 그 지역의 신규 분양가는 그 아파트 분양가의 100% 이내에서 결정됩니다. 1년 이내 분양한 단지가 없다면 1년 초과한 단지 분양가의 110% 이내, 이마저도 어렵다면 준공한지 10년 이내 단지 시세를 비교해 그 값의 110% 수준에서 분양가를 결정합니다.

즉, 새 아파트 분양가에는 주변에 분양한 지 1년 이내인 아파트들의 분양가와 주변 아파트 시세가 영향을 미치는 것입니다.

그런데 지난 달HUG는 심사 기준을 변경해 주변에 분양한 아파트의 분양 당시 시세의 최고 110%를 분양가 상한 기준으로 삼던 것을 100~105%로 낮췄습니다. 이는 1년 전 분양가와 비슷한 수준에서 새 아파트가 공급된다는 것을 뜻합니다.

■ 서울 마포·동작·성북구, 신규 단지 시세 차익 클 것

그렇다면 HUG 기준에 따라 앞으로 분양할 아파트의 분양가와 시세차익을 예상해볼까요.

리얼하우스 조사에 따르면 서울에서 1년 내 분양했던 단지의 평균 분양가가 가장 높았던 지역은 서초구로 3.3㎡(1평)당 4818만원이었습니다. 반면 가장 싼 곳은 도봉구로 3.3㎡당 1581만원이었습니다. 따라서 올해 분양하는 단지의 분양가는 3.3㎡당 1581만원 이상, 4818만원 이하 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

최근 1년 내 분양이 없었던 단지는 어떨까요. 1년 이내 분양이 없으면 과거에 분양했던 단지 분양가를 기준으로 하기 때문에 분양가가 훨씬 낮아집니다. 서울 종로구와 중구·성동구·광진구 등은 1년 전 또는 10년 이내 지은 주택의 시세 수준에서 분양가가 책정될 것으로 보입니다.

시세차익도 예상해볼 수 있습니다. 지역별로 준공 5년 이내 아파트들의 3.3㎡당 평균 실거래 가격을 산출해 평균 분양가와 차익을 계산해보니 시세보다 분양가가 큰 차이가 난 지역은 마포·동작·성북구 등이 있었습니다.

■ 대안으로 떠오른 후분양…리스크 많아

건설사가 HUG의 분양가 규제를 받지 않으려면 후분양을 하면 됩니다.

후분양은 아파트를 80% 이상 건설한 상태에서 분양하는 제도를 말합니다. 건설사들이 규제를 피해 후분양을 하면 고분양가 관리지역에서 공급이 감소할 것이라는 전망이 나오기도 합니다.

하지만 후분양이 말처럼 쉽지만은 않습니다. 집을 80% 이상 지을 때까지 투여되는 공사비 등을 마련해야 하는 문제가 따르기 때문인데요. 시행사 자금력이 부족한 경우 시공사 신용으로 공사 자금을 조달하게 되는데, 막대한 부채를 감당하면서 2~3년 동안 공사를 진행할 수 있는 시공사는 많지 않기 때문입니다. 후분양을 결정했다가 단기에 분양되지 않으면 분양·공사·시간의 기회비용 등 리스크를 모두 시공사가 지고 가야 합니다.

따라서 분양가가 낮아진 지금이야말로 실수요자에게는 주택을 보다 저렴하게 살 기회가 될 전망입니다.



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