[이윤실의 節稅 고수] 임대사업자로 등록해도 자칫하면 세제 혜택 못 받아

작년 9·13 주택시장 안정대책으로 임대사업자에게 주어지던 혜택이 한꺼번에 사라졌습니다. 특히 조정대상지역에서 주택을 추가 취득해 장기 일반민간임대사업자(옛 준공공임대주택)로 등록하는 경우 자칫하면 득(得)이 아닌 독(毒)이 될 수도 있는 상황인데요. 사례를 통해 임대사업자에 대한 세제 혜택이 어떻게 달라졌는지 살펴보겠습니다.

<사례>

서울에 집을 소유하고 있던 50세 나감면씨. 투자 목적으로 2015년 4월 서울에 있는 30평대(전용 84㎡) 아파트 분양권을 매입했다. 이 아파트는 올 6월 2일에 완공했다. 나씨는 잔금을 치렀지만 아직 세입자를 구하지 못했다. 이 아파트 기준시가는 약 7억원이다.

나씨는 분양권 매입 당시 장기 일반민간임대주택으로 등록해 10년간 임대하면 조세특례제한법(이하 조특법) 제97조의5에 따라 양도소득세를 100% 감면받을 것으로 생각했다.

하지만 9·13 대책이 발표되면서 상황이 달라졌다. 장기 일반민간임대주택으로 세제 혜택을 받을 수 있는 주택 요건이 ‘기준시가 6억원’으로 낮아진 것. 더구나 올 4월 23일 민간임대주택에 관한 특별법까지 개정돼 임대주택 재계약시 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 됐다. 나씨는 어떻게 하면 좋을까.

Q. 나씨가 처음 기대했던 양도세 감면 혜택은 어떤 내용인가.
“조특법 제97조의5에 따르면 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 장기 일반민간임대주택으로 등록하고 10년 이상 계속 임대한 후 양도하면 임대기간 중 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 100% 감면한다는 내용인데요. 2015년 1월1일~2018년 12월31일까지 취득한 주택에 한해 한시적으로 적용했던 조항입니다.”

Q. 나씨는 당초 분양권을 매입했는데 세제 감면 대상이 되는가.
“2018년 12월31일까지 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 내면 주택을 기한 내 취득한 것으로 간주해 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

나씨처럼 2018년 12월31일 이전 분양권을 취득하고 아파트 완공 후 잔금을 지급한 경우, 잔금지급일로부터 3개월 이내에 지방자치단체와 세무서에 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 양도세를 100% 감면받을 수 있습니다.”

Q. 9·13대책으로 양도세 감면 기준이 어떻게 달라졌나.
“양도세 100% 감면을 받을 수 있는 요건이 취득일에 따라 달라졌습니다.

다만 2018년 9월13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우 또는 2018년 9월13일 이전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되면 종전 규정에 따르도록 하고 있습니다.

나씨는 9·13대책 이전에 분양권을 취득했기 때문에 종전 규정에 따라 ‘임대개시 당시 기준시가 6억 원 이하여야 한다’는 요건이 적용되지 않습니다. 임대개시 당시 기준시가가 6억원을 초과하더라도 양도세 100%를 감면받을 수 있는 것입니다.”

Q. 그렇다면 나씨는 서둘러 임대주택 등록을 해야 하지 않나.
“서두르기만 한다고 절세가 되는 것은 아닙니다. 한 가지만 더 체크하시기 바랍니다. 개정된 세법에 따라 세제 혜택을 받으려면 임대료 인상률 5% 상한선을 지켜야 하는데요. 얼마 전 서울 송파구 ‘헬리오시티’처럼 아파트 입주 초기에는 신규 임대 물량이 많아 임대료가 시세보다 낮게 형성됩니다.

이런 점을 고려하지 않고 임대주택사업자 등록을 먼저 한 뒤 임대차계약을 맺으면 낮은 임대료가 최초 임대료가 돼 추후 임대차 계약을 갱신할 때 5% 이상 올릴 수 없어 불리합니다.

최초 임대료 기준은 종전에는 존속 중인 임대차계약이 있더라도 임대사업자등록 후 새로 계약을 맺거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료를 말했습니다. 법 개정 후에는 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 존속 중인 임대차 계약에 따른 임대료가 최초 임대료가 됩니다.

다만, 새 개정안은 올 10월24일부터 시행하며 최초 임대료 개정 규정도 법 시행일 이후 최초 등록하는 민간임대주택부터 적용하도록 하고 있습니다.

따라서 나씨는 최초 임대료에 대한 개정 사항을 적용받지 않아 임대차 계약을 먼저 체결하고 취득일로부터 3개월 이내인 2019년 9월 2일 이전까지 장기일반민간임대사업자로 등록한다면 양도세 100% 감면 요건도 충족하면서 추후 계약 때 시세대로 임대료를 받을 수 있습니다.”


└시간을 거스른 90일 창조의 기적