“신도시 개발이냐, 도심 재건축이냐.”

땅집고가 지난 10일 서울 강남구 역삼동 한국과학기술회관에서 개최한 ‘수도권 3기 신도시와 집값 전망’ 토크 콘서트에서는 주택 공급을 위해 ‘신도시 개발’과 ‘도심 재건축·재개발’ 중 어느 쪽에 무게를 두어야 하는지를 두고 정부와 학계 패널들이 의견이 갈리면서 첨예하게 대립했다.

정부를 대표해서 참가한 이명섭 국토교통부 주택정책과장은 “도심이 낡아가면서 주변의 위성도시를 개발하는 것이 자연스러운 현상”이라고 주장했다. 반면, 학계 전문가들은 “재건축·재개발 사업이야말로 도시 내부의 토지를 효율적으로 이용하는 수단”이라고 주장하며 맞섰다.

■ “신도시로 자연스러운 인구 분산” vs “공간 효율 높이는 재건축”

현재 국토교통부와 서울시는 서울 강남권 주요 아파트의 재건축·재개발 심의를 미루고 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제를 강화하고 있다. 주택건설 업계에선 정부의 이런 정책이 수년 후 서울 시내 주택 공급 부족을 야기할 것이라고 비판하고 있다.

서울의 주택시장 수요자들도 재개발·재건축 사업 활성화에 대한 관심도가 높다. 땅집고가 이번 행사 참가 신청자 457명을 상대로 진행한 설문조사에서 “신도시 개발 외에 정부가 신경써야 할 주택 정책은 무엇이 있을까”라는 질문에도 40.5%가 ‘재건축, 재개발 사업 활성화’라고 답했다.

심교언 건국대 교수 역시 1부 기조 연설에서 “서울 도심 내 양질의 주택을 공급하기 위해서는 서울 도심의 재건축 재개발을 푸는 것이 가장 좋은 방법”이라고 주장했다.

이명섭 국토교통부 주택정책과장은 2부 주제 토크가 시작되자 이 문제를 거론하며 “규제로 재건축·재개발이 막혔다는 해석은 오해”라고 말했다. 국토부 주택정책과장직은 정부의 주택 정책을 총괄하는 핵심 요직이다. 그는 “서울의 주택 397만 가구 가운데 33만 가구, 전체 아파트의 9% 정도가 재건축을 추진 중”이라며 “이 중 착공 단계에 있는 단지만 98개로 현재 전에 없이 빠른 속도로 재건축이 진행되고 있다”고 했다.

이 과장은 이어 “선진국의 메가시티(대도시권)화 과정을 보면 도시 내부에 주택을 공급하기 보다는 위성 도시를 만드는 것이 일반적이고 파리나 LA처럼 도시 내 인구가 감소하는 경우도 있다”며 “나라별로 여건과 인구 변화 패턴이 다 다른만큼, 개발 이익을 키우기 위해 재개발 재건축으로만 나아가야 한다는 생각이 아쉽다”고 말했다.

그러나 이 과장에 이어 마이크를 건네 받은 이창무 한양대 교수는 정부 측 주장에 반박했다. 이 교수는 “메가시티화가 진행되는 선진국 도시 중에 재건축에 초과이익 분담금을 부과하는 도시, 재개발 아파트에 임대주택을 의무적으로 지으라고 강요하는 곳이 있습니까?”라고 반문했다. 그는 또 “현재 서울의 인구가 경기권 신도시로 이동하는 것은 자연스러운 현상이 아니라 도심의 고효율 개발을 막은 데 따른 부작용에 가깝다”고 말했다.

이 교수는 “화성 동탄에 살며 서울로 출퇴근을 한다면 하루 왕복 2시간, 1년에 2400만원에 달하는 비용을 지불하게 되는 것”이라며 “경제가 성장할 때는 견딜 수 있지만 이런 비효율이 저성장 시기에는 거시적인 경제 발목을 잡을 수 있다”고 말했다.

이 교수는 이어 “재건축 이후 개발 이익으로 누가 몇억을 벌었다는 것을 부정적으로 보는데 바로 그 개발 이익에 대한 기대감이 (주택 공급을 위한) 시장의 힘을 만들어내는 것”이라고 말했다.

■ “재건축 공급 효과 적어” vs “새 아파트 효과 막대”

정부와 학계 대표자들의 견해 차이는 재건축·재개발의 주택 공급 효과에 있어서도 두드러지게 나타났다. 이 과장은 “재건축은 1만 가구 아파트를 헐어 1만3000가구가 공급되는 수준에 불과해 주택 재건축의 주택수 순증 효과가 그렇게 많지 않다. 그래서 신도시를 같이 검토하고 병행할 수밖에 없다”고 말했다.

건국대 심교언 교수는 이에 대해 “주택 수의 순증 효과는 적은 것이 맞지만 헌집 1만채가 사라지고 새 집 1만2000채가 공급된다는 점이 중요한 것”이라며 반박했다. 그는 “최근 집값이 가파르게 오른 이유가 새 아파트의 공급 부족 때문이기 때문에 도심 내 새 아파트를 공급하는 측면에서 효과가 크다”고 말했다.

심 교수는 가격이 오르면 거기에 맞춰서 공급이 자연스럽게 늘어나는 것이 시장의 조절 기능인데 우리 주택 시장에서는 이것이 사라진지 오래라고 지적했다. 그는 “이제 정부를 비롯한 공공기관이 뭉텅이로 택지를 지어 공급하는 방식은 그만 두고, 가격이 올라가면 공급이 따라붙을 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

이 과장은 재건축·재개발을 통한 주택 공급의 필요성은 인정하면서도 신도시 개발이 반드시 병행돼야 한다는 점을 재차 강조했다. 기존 주택이 사라지고 공사 기간에는 거주자가 다른 집을 임차하게 되는데 이 단기적인 임차 수요가 시장의 교란 요인으로 작용하기 때문이다.

이 과장은 이어서 “공급 부족을 해결하기 위해 단순히 재건축·재개발 용적률을 높여 공급하면 되지 않느냐 하는 것은 단기적인 부작용을 무시한 것”이라며 “부작용을 최소화하기 위해 정비사업과 신도시 공급이 조화되는 정책을 펴겠다”고 말했다.


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