[돈버는 건축] “사거리 특성 살린 열린 설계로 수익률 크게 높였죠”

아버지를 여의고 홀로 된 어머니를 모시는 건축주 A씨. 그는 김종석 쿠움파트너스 대표를 찾아 수익이 잘 나는 상가건물을 짓고 싶다고 의뢰했다. 그에게는 서울 서대문구 연희동에 조그만한 땅이 있었다. 하지만 외국 출장이 잦아 땅을 관리하기 힘들었다. A씨는 이 땅에 상가 건물을 지어 어머니에게 선물하고 싶었다.

그는 김 대표에게 모친이 여생을 보내는데 넉넉한 자금 마련이 가능한 수익형 상가를 지어달라고 했다. 월세 수익도 올리면서 적당한 소일거리도 만들어 드리는 것이 가장 큰 선물이라고 생각한 것.

김 대표는 A씨 보유 토지 위에 있던 기존 단독주택은 그대로 두고 일부 남은 부지에 건물을 추가로 짓는 수평 증축 방식으로 수익형 상가를 짓기로 했다. 땅이 사거리에 있는 만큼 유동인구를 흡수할 독특한 디자인의 건물을 제안했다.

◆건축개요

대지위치 : 서울 서대문구 연희동
지역지구 : 제1종 일반주거지역
용도 : 주택(기존) → 근린생활시설(증축)
건축면적 : 98.38㎡
연면적 : 221.69㎡
건폐율 : 45.78%(기존) → 59.73%(증축)
용적률 : 76.91%(기존) →107.76%(증축)
건축물 높이 : 9m
층수 : 지하 1층~지상 2층
구조 : 연와조/철근콘크리트조

◆건축가가 말하는 이 집은…

A씨의 땅은 연희동 작은 골목길 중 사거리에 있었다. 2개면이 도로와 접한 살짝 경사진 땅으로 상업 공간으로 활용하기에 유리한 조건이었다. 실제로 건물 증축 후 얼마되지 않아 마주보던 모퉁이 필지들까지 잇따라 개발되면서 사거리 일대 유동 인구는 크게 늘어나게 됐다.

건물의 가장 중요한 포인트는 누구나 쉽게 진입하고 머물 수 있어야 한다는 것이다. 바깥에서 점포 내부가 잘 들여다 보이면서 호기심도 자극하는 개방감 있는 디자인이 필수다.

■ 작은 전망대가 된 상가주택

기존 단독주택은 허물지 않고 임대 공간으로 활용했고 남은 땅에 새 건물을 올리는 방식으로 리모델링했다. 임대 공간을 최대한 많이 확보하기 위한 아이디어였다. 신축 건물 외벽 전체를 프레임 형태로 만들어 건물의 개방감을 확보했다. 프레임 사이사이로 건물 내부에 고객들이 오르내리는 모습이 고스란히 드러났다. 기존 건물은 프레임으로 적절히 가려지면서도 멋스럽게 보이게 됐다.

반대로 건물 안에서는 바깥 거리 풍경이 한 눈에 들어왔다. 김 대표는 마치 골목길을 오르듯 부담없이 진입할 수 있는 계단을 만들고 신축과 기존 건물을 공중 다리로 연결했다. 한 걸음씩 계단을 오를 때마다 마주하는 연희동 마을 풍경이 호기심을 자극하기에 충분했다. 꼭대기층에 올라서면 마을 전체를 한눈에 볼 수 있다.

■ 전략적인 세입자 유치로 수익률 극대화

김 대표는 세입자를 들일 때에도 전략을 세워야 한다고 했다. 고객들이 단 몇 초라도 눈길을 둘 수 있는 가게는 1층에 배치했다. 1층에는 액세서리 전문점, 수제 초콜릿 가게, 옷가게 등이 들어왔다.

2층에는 건물이 눈에 잘 띄도록 하는 상점을 입점시켰다. 꽃가게와 주점을 입점시켰는데 낮에는 2층 테라스 공간에 꽃들로 건물 전체가 화사해 보인다. 밤이 되면 주점이 불을 밝혀 건물이 멀리서도 눈에 확 띈다. 3층은 업무 공간으로 디자인 회사가 입주했다.

이 건물에서 나오는 연간 임대수익은 1억2500만원, 보증금 1억8000만원 수준이다. 공사비 대비 연 수익률은 35%에 달한다. 계획대로 건축주 모친에게는 커다란 선물이 됐다.


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