‘부동산의 중심’ 땅집고가 오는 10일 서울 역삼동 한국과학기술회관에서 ‘3기 신도시와 수도권 집값 전망’을 주제로 2019 부동산 토크 콘서트를 엽니다. 이날 참석할 초청 패널을 만나 신도시가 수도권 집값에 미칠 영향과 주택 시장 판도 변화에 대해 미리 들어봤습니다.

[땅집고 콘서트 미리보기] 이창무 교수 “교통망 확충되면 일산·파주 집값 오를 가능성 있죠”

“3기 신도시 개발로 일산·파주 등 1·2기 신도시 집값이 떨어진다고 우려하고 있지만 개발을 어떻게 하느냐에 따라 오히려 주변 집값이 강세를 보일 수도 있습니다.”

3기 신도시 개발 계획을 놓고 1·2기 신도시 주민들의 반발이 거세지고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “조만간 인구가 감소하는 시기가 오는만큼 서울 근교의 산업·업무 중심지가 필요한 상황”이라며 “3기 신도시가 주변 지역을 포함한 고용 중심지로 개발된다면 1·2기 신도시의 단점을 보완할 수도 있다”고 했다.

이 교수는 땅집고가 오는 10일 서울 강남구 역삼동 한국과학기술회관에서 주최하는 ‘땅집고 부동산 토크 콘서트’에 패널로 나와 신도시와 주택 시장의 미래에 대해 발표할 예정이다. 이 교수를 미리 만나 정부의 3기 신도시 개발과 관련한 의견을 들어봤다.

―3기 신도시 발표 후 주변 지역 반발이 심한 원인이 뭔가.
“근본 원인은 1·2기 신도시 개발 당시 그린벨트를 남겨두고 자족 도시를 건설하겠다는 지나친 과욕으로 서울과 너무 먼 곳을 입지로 정했다는 것이다. 이로 인해 수도권은 출퇴근 시간이 1시간 30분 이상 소요돼 OECD국가 중 통근시간이 가장 긴 나라, 통근에 따른 사회적 비용이 크게 발생하는 도시가 됐다.

3기 신도시는 서울 접근성이 보장됨에도 활용하지 못했던 그린벨트 내 입지를 선정했다. 기존 신도시에 비해 우월한 입지임에는 틀림없다.

1·2기 신도시 주민의 반대가 있다고 신규 택지 개발을 1·2기 신도시보다 먼 곳에 지을 수는 없다. 1차적으로는 외곽 신도시 주민들의 접근성을 함께 개선시켜 줄 수 있는 광역교통체계의 발빠른 개선이 필요하지만 근본적인 대안은 아니다.”

―그렇다면 3기 신도시를 어떤 식으로 개발해야 하나.
“서울·수도권은 여전히 소폭의 인구 증가와 그 이상의 가구 수 증가가 발생하고 있어 어느 정도 신규 주택 공급이 필요하다. 그러나 조만간 서울과 수도권도 인구 축소기가 도래할 것이다.

따라서 과거 성장기와 같이 중심 도시에서 멀리 떨어진 곳에 자족적인 신도시를 지어 인구와 고용을 분산하겠다는 것보다는 그 동안 간과했던 공간 이격에 따른 사회적 비용을 최소화할 수 있는 입지를 선택해 그 동안 비워뒀던 지역을 채워 나가는 것이 3기 신도시 개발의 방향이 돼야 한다.”

―3기 신도시 개발이 성공하기 위한 조건은?
“상대적으로 유리한 입지를 최대한 활용해 서울 대도시권에서 근교의 고용중심지 역할을 하는 ‘엣지 시티(Edge City·경제·산업 중심지 역할을 하는 위성 도시)’의 형성이 이루어질 수 있도록 해야 한다.

2만 가구 내외의 신도시 만으로는 서울의 하나의 자치구 규모도 안 된다. 따라서 주변 현황과 중·소 규모 개발계획지와의 종합적인 관계 속에서 3기 신도시의 성격과 강도를 조정하는 노력이 필요하다.

경우에 따라서는 해당 신도시가 자족성을 수용하는 것이 아니라 주변의 고용 중심지를 지원하는 질 높은 주거단지로서의 기능을 강조하는 현실적인 선택도 필요하다.”

―3기 신도시 개발 이후 주택 시장의 미래를 예상한다면?
“현재 수도권 주택시장 침체는 단순한 사이클의 한 국면이기보다는 장기적인 도시축소기의 시작일 가능성이 있다. 이 경우 3기 신도시의 개발이 원활하게 이루어지지 못하고 지연될 우려가 있다. 3기 신도시의 주택공급 물량이 지나치게 많다고는 할 수 없으나 집적화된 신도시로 개발이 이루어지는 대신 기존에 계획됐던 중·소규모의 택지개발은 구조 조정을 할 필요가 있을 것이다.

개별적인 신도시나 택지개발사업 단위별 수급 분석이 아닌 전체를 관장할 수 있는 콘트롤타워에서 장래 주택수급 상황에 대한 면밀한 분석과 조정이 필요할 것으로 본다.”