[이윤실의 節稅 고수] 상속주택 소수 지분 가졌을때 1가구1주택 비과세 가능할까

2017년 발표한 ‘8·2 부동산 대책’으로 2017년8월3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 2년 보유 요건에 2년 이상 거주해야 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 2017년 8월3일 이후 주택을 취득해도 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 계약금 지급일 현재 무주택자인 경우 강화된 거주 요건을 적용하지 않는데요.

그런데 상속주택의 소수 지분을 보유한 상황에서 2년 거주 요건을 충족하지 않더라도 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까요. 사례를 통해 알아보겠습니다.

<사례>

2011년 10월20일 무주택자인 나세금씨는 아버지의 사망(별도세대)으로 공동상속주택의 소수 지분 20%를 상속받게 됐다.

2015년 11월25일 나씨는 서울에 있는 A아파트 분양권 계약을 체결했다. 이듬해인 2016년 2월10일 나씨는 보유하던 공동상속주택의 지분을 양도했다. 2017년 10월31일 A주택이 준공해 나씨는 잔금을 치르고 취득해 현재 임대를 줬다.

나씨는 A아파트를 2년 보유 기간이 경과한 올 11월 처분할 예정이다.

Q.나씨가 A아파트를 처분하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있나.
“1가구1주택 비과세를 받을 수 없습니다. A아파트에 대해 ‘2년 이상 거주요건’을 충족하지 못했기 때문이죠.

1가구1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.

첫째, 양도일 현재 양도하는 주택의 매매가액은 9억 원 이하일 것
둘째, 양도일 현재 1세대가 1주택만을 소유할 것
셋째, 양도일 현재 양도하는 주택은 보유기간이 2년 이상일 것(2017년 8월3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 거주기간이 2년 이상일 것)

Q. A아파트는 2017년 8월2일 이전 매매계약을 체결하지 않았나.
“2017년 8월2일 이전 매매계약을 체결했더라도 2년 거주 요건 적용에서 무조건 제외되는 건 아닙니다. 계약금 지급일 당시 무주택자여야 한다는 것이 중요합니다. 즉, 조정대상지역에서 2017년 8월2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도 계약금 지급일 당시 무주택자가 아니라면 2년 거주요건이 적용된다는 것입니다.

나씨는 2015년 11월 25일 조정대상지역 내 A아파트 분양권 체결 당시 상속주택 지분을 소유하고 있었기에 무주택자가 아닙니다. 따라서 A아파트에서 2년 이상 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

세무당국에서는 소수지분이라도 원칙적으로 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 나씨처럼 계약금 지급 당시 무주택자 여부를 판단할 때에는 소수지분이라도 주택을 소유한 것으로 판단합니다.”

Q. 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 경우에만 주택으로 본다는 규정이 있다는데.
“네, 그런 조항이 있습니다. 그 조항은 상속주택의 소수지분과 비과세 요건을 충족한 주택을 1채 보유한 상태에서 비과세 요건을 충족한 주택을 양도할 때 상속주택의 소수지분은 주택으로 보지 않는다는 특별조항입니다. 즉, ‘양도할 때’만 공동상속주택의 소수지분은 주택 수에 포함하지 않습니다.

양도세를 낼 때 주택 수에 포함하지 않는다고 해서 특별조항이 무조건 적용되는 건 아닙니다. 나씨가 A아파트를 취득할 당시 소수지분을 갖고 있는 경우 이 때 변경된 8·2 부동산 대책에 따라 거주요건을 채워야 하는지 판단할 때는 공동상속주택의 소수지분은 주택으로 보아 유주택자가 됩니다.”

Q. 나씨가 소수지분이 아닌 상속 아파트 1채에 큰 지분율을 갖고 있다가 비과세 요건을 충족한 주택을 양도하기 위해 상속지분을 소수지분으로 줄이면 비과세 혜택을 받을 수 있나.
“비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 공동상속주택의 상속지분은 상속개시일로 판단하며, 상속개시일 이후 지분에 변경이 있더라도 비과세 판단에는 영향을 주지 않습니다.”

Q. 만약, 나씨가 A아파트를 양도할 때까지 상속 주택에 대한 등기를 하지 않았다면.
“상속주택에 대한 상속 등기를 하지 않아도 세법에서는 해당 상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 즉, 상속인이 나씨와 동생 2명인 경우 법정상속분은 각각 3분의 1씩 나뉘게 됩니다.

상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상이라면 세법상 공동상속주택에 거주하는 자가 우선적으로 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 공동상속주택에 거주하는 자가 없다면 최연장자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 간주해 최연장자인 나씨가 소유한 것으로 판단하게 됩니다.”