[건축 멘토의 노하우] “멀리서도 눈에 띄는 건물 만들었더니 임대수익 확 올랐죠”

서울 서대문구 연희동에 단독주택을 보유한 A씨. 그는 기존 주택을 리모델링해 근린생활시설로 바꾼 뒤 임대사업을 하고 싶었다. 하지만 고민이 많았다. A씨 주택이 유동인구가 많은 큰길이 아닌 골목길(연희로 11가길)에 있었던 것. 그는 연희동 일대 상가주택 100여 채를 직접 설계하며 잔뼈가 굵은 김종석 쿠움파트너스 대표를 찾아 처방을 부탁했다.

김 대표는 묘안을 짜냈다. 지하1층~지하2층 건물을 수직 및 수평 증축해 멀리서도 확실하게 눈에 띄도록 하자는 것이었다.

◆건축개요

설계사무소 : 쿠움파트너스
위치 : 서울 서대문구 연희동 11가길
대지면적 : 170㎡
연면적 : 171㎡
건물 높이: 지상 2층→지상4층
건물 용도 : 단독주택→근린생활시설
건축구조 : 연와조·철근콘크리트조
건폐율 : 50%→57%
용적률 : 50%→98%

◆건축가가 말하는 이 집은…

A씨 집은 2면이 도로를 낀 삼거리 코너 부지였다. 대지 특성을 활용해 기획 단계부터 ‘보행자의 시선’을 고려한 외관을 구상했다. ‘사람들 눈에 잘 띈다’는 점은 임대사업 성패를 가르는 가장 중요한 요소이기 때문이다.

어떻게 할까 고민하다가 건물을 새로 짓지 않고 증축 리모델링으로 수익성을 확보하기로 했다. 그 이유는 신축하면 새로 강화된 주차장법을 적용받는 반면 리모델링하면 과거 규정이 적용돼 주차대수를 덜 확보해도 되기 때문이다. 170㎡(50평) 남짓한 작은 땅에 주차장을 늘려 바닥면적이 줄면 임대 수익에 미치는 영향이 막대했다. 수평과 수직 증축 리모델링을 동시에 적용해 건축주 요구도 충족시키고 수익률을 높이는 지상4층 재생 건물을 디자인했다.

■ 건폐율 이사? 일조권 제한을 감안한 공간 활용

이 건물은 일조권 제한으로 불리한 공간을 효과적으로 활용했다. 증축하는데 불리한 공간은 털어내 건축 면적을 확보한 뒤 상대적으로 일조권 제한이 적은 공간에 건물을 더 지어 올린 것이다. 김 대표는 이를 ‘건폐율의 이사’라고 이름 붙였다. 이 방법으로 연면적을 최대한 확보한 건물을 만들 수 있었다.

뿐만 아니라 철거한 공간은 남은 건물의 발코니 공간으로 쓸 수 있게 됐다. 세입자 입장에서 다양한 실내 공간을 활용할 수 있게 된 것이다. 임대 면적을 최대한 확보하면서 공간도 다채로워져 단위면적당 임대료 상승 효과를 얻었다.

■ 1층 같은 지하 1층…특화 설계로 연간 임대수익 1억원

현재 이 건물에는 꽃집, 안경집 등 다양한 업종의 세입자가 들어와 있다. 건물주가 얻는 연간 임대수익은 1억3000만원 정도. 총 공사비(보증금 제외) 기준으로 연간 수익률이 61%에 달한다.

이렇게 높은 임대 수익률이 가능했던 건 김 대표 특유의 공간 설계 덕분이다. 그는 지하층도 죽은 공간 없이 지상층과 비슷한 쓸모있는 공간으로 만들어냈다.

우선 거리에서 건물 안으로 행인들의 동선(動線)을 자연스럽게 유도하기 위해 철제 계단을 만들었다. 이 계단은 건물 내부의 각 층 계단으로부터 시작되는 복도형 연결다리로 이어진다. 이 다리는 기존 건물과 새로 지은 증축 건물을 잇는 역할을 한다.

통상 지하1층은 지상 1층 다음으로 도로에서 접근성이 좋다. 그런데 습하고 어두운 환경 탓에 높은 임대료를 받지 못하는 게 일반적이다. 김 대표는 지하층 절반을 땅 위로 드러나도록 하는 반지하층을 계획해 1층과 동일한 실내 환경을 만들었고, 결국 비싼 임대료를 받을 수 있는 1층이 마치 2개처럼 보이는 효과를 만들었다.


▶국내 최고 건축 프로그램 '건축주대학' 자세히 보기


▼건축주대학 7기 수강생 생생후기 보기▼