국토교통부가 17일 서울 주요 지자체의 개별 단독주택(이하 개별주택) 공시가격에 대해 시정을 요청했다. 올해 정부가 산정한 표준 단독주택 공시가격과 지자체의 개별주택 공시가격 격차가 이례적으로 크게 벌어졌기 때문이다.

작년까지 연간 표준-개별주택간 상승률 격차는 통상 1∼2%대였다. 그러나 올해는 서울 일부 자치구의 경우 개별주택 공시가격 상승률이 표준주택보다 최대 7%대까지 낮아지면서 표준-개별주택간 형평성 논란이 불거졌다.

정부는 변동률 격차가 3%포인트 이상 벌어진 서울 종로·중·용산·성동·서대문·마포·동작·강남구 등의 지역에서 오류가 명백한 456가구에 대해 공시가격 시정을 요청했다. 중앙정부가 지자체의 공시가격 산정 업무에 직접 개입한 것은 이번이 처음이다.

■ 표준-개별 상승률 격차 커진 원인은?

올해 표준주택과 개별주택 공시가격 상승률이 크게 벌어진 데는 복합적인 이유가 있다. 일단 표준 및 단독주택 22만 가구의 상승률이 전례없이 오른 영향이 크다는 게 전문가들의 분석이다.

표준주택은 개별주택 공시가격 산정의 기준이 되는데, 표준주택은 개별주택에 비해 고가 주택이 차지하는 비중이 상대적으로 높다. 정부는 올해 공시가격의 형평성 제고를 위해 그간 시세반영률이 낮았던 9억원 초과 고가 단독주택의 공시가격의 상승률을 저가 주택에 비해 상대적으로 많이 올렸다.

국토부가 1월 말 발표한 서울지역 표준주택의 경우 공시가격 3억∼6억원 이하는 8.45%, 6억∼9억원 이하는 9.35% 인상했다. 하지만 고가주택은 9억∼15억원 주택이 평균 11.11%, 15억∼25억원은 23.56%, 25억원 이상은 37.54%에 달했다. 고가주택의 비중이 큰 표준주택은 개별주택보다 상승률이 더 높게 나올 수밖에 없는 셈이다.

또 지자체의 산정 오류가 더해졌다. 국토부 검증 결과 지자체가 개별주택 가격 산정에 적용할 비교 표준주택을 잘못 선정하거나, 개별주택의 특성을 잘못 입력한 경우, 토지 특성이나 가격을 임의로 변경한 경우 등의 오류가 발견됐다. 국토부가 시정을 요구한 456가구의 90%인 410가구가 비교 표준주택을 잘못 쓴 것으로 드러났다.

이로 인해 바로 옆에 있는 표준주택과 개별주택의 상승률 격차가 크게 벌어진 곳도 나타났다. 서울 용산구 한남동의 한 개별주택은 지난해 공시가격이 4억9천100만원에서 올해 6억4800만원으로 32%가량 상승했다. 바로 옆에 있는 표준주택의 공시가격이 지난해 6억7800만원에서 올해 10억800만원으로 59.3% 오른 것에 비해 상승률이 절반 가까이 낮다.

또 성동구 성수동1가의 한 표준주택은 지난해 공시가격이 5억600만원에서 올해 9억1 500만원으로 81% 올랐는데 바로 옆 개별주택은 4억7천200만원에서 억7천200만원으로 42.4% 올라 상승률이 절반에 그쳤다.

국토부 관계자는 “비교 표준주택 선정은 지자체 판단에 따를 수 있도록 일정 부분에서 재량권이 인정된다”며 “이번에 재조정을 요구한 456건은 표준주택이 바로 옆에 있는데도 멀리 떨어진 표준주택을 비교 대상으로 삼은 경우처럼 재량권으로 보기 힘든 곳”이라고 말했다. 이어 “지자체가 지역 민원을 의식해 의도적으로 그랬는지, 산정 과정에서 나타난 단순 실수였는지는 판단하기 어렵다”고 했다.

국토부는 지자체의 개별 공시가격 검증 업무를 맡은 한국감정원에 대해서도 일부 부실 검증이 있었던 것으로 보고 감사를 진행하고 있다. 그러나 8개 구의 표준-개별주택 상승률 격차에 비해, 오류 건수가 456건이면 예상보다 많지 않다는 지적도 나온다.

■지자체 “가격 올리라니 난감”… “공시가격 검증기능 강화해야” 지적도

지자체는 정부의 조정 권고를 받아들이겠다고 밝히면서도 불편한 속내를 감추지 않고 있다. 서울의 한 구청 관계자는 “이미 공개된 가격을 더 올렸을 경우 소유자들의 반발이 크지 않을까 우려된다”고 말했다.

개별주택 공시가격과 개별 공시지가의 산정 권한은 지자체에 있는데 정부가 과도하게 개입하는 게 아니냐는 지적도 나온다. 또 다른 구청 관계자는 “정부가 갑자기 고가 등 일부 부동산의 공시가격을 너무 높게 책정하는 바람에 생긴 혼란이 주요 원인인데 지자체에 문제를 떠넘기는 것 같다” 했다.

소수의 지자체 공무원들이 개별주택 가격을 산정하는 과정에서 과도한 주관이 개입되거나 오류가 발생하는 경우가 적지 않은 만큼 관리를 강화해야 한다는 주문도 이어지고 있다. 현재 개별주택 공시가격이나 개별 공시지가는 지자체 공무원들이 한두 명이 대량산정모형에 의해 정부가 제공하는 가격비준표에 따라 산정한다.

서울시립대 세무학과 김우철 교수는 “현 공시제도는 2∼3개월 간 현장 조사나 분석을 통해 가격을 산정해 조사자의 주관적 자의성이 커지는 문제를 내포하고 있다”며 “부동산 공시가격 상시 조사 체계를 구축하고 공시가격 조사 기능을 전담기관으로 통합해 통일된 조사방식과 기법을 운영하는 것이 바람직하다”고 말했다.