“입주를 앞 둔 새 아파트 단지에서 입주권이 쏟아져 나오는 경우가 많습니다. 소유권 등기를 하면 이때부터 주택을 가진 것으로 분류돼 ‘다주택자’로 분류되기 때문입니다. 소유권 등기를 앞둔 새 아파트 단지 중개업소를 찾아가 시세보다 낮은 매물을 찾아 입주권을 사는 투자 방법도 고려해보기 바랍니다.”

네이버 카페 ‘부동산스터디’에서 ‘붇옹산’이라는 필명으로 활동하고 있는 강영훈 대표는 최근 열린 ‘제 2회 조선일보 부동산 슈퍼콘서트’에서 2019년 ‘주목해야 할 재개발 구역과 투자 시 꼭 알아야할 주의사항’에 대해 강연했다. 강 대표는 회원 수가 66만명이 되는 부동산 온라인 카페 운영하고 있다.

그가 이날 강연에서 부동산 재테크 노하우로 제시한 방법 중 하나는 ‘소유권 등기 직전의 입주권 매입’이다. 강 대표의 설명에 따르면 청약 조정대상지역에서는 주택을 3채 이상 보유한 다주택자는 소유권등기이전을 하는 순간 양도세 중과가 적용된다. 다주택자 적용을 받는 것을 피해 입주권을 매매하는 경우가 많은데 이때 시세보다 싼 가격에 매물이 나올 가능성이 크기 때문에 이 때가 저가 매수 타이밍이라는 말이다.

■ 입주권 100개 있어도 양도세 중과 ‘No’, 입주 전 조합원 매물 공략하라

그는 이날 강연에서 “올해 수도권에 재건축·재개발 지역의 청약이 많고 아직 사업이 진행 중인 곳들 중에서도 규제를 피해 수익을 올릴 수 있는 곳이 남아있다”고 했다.

강 대표에 따르면 8·2 부동산 대책 이후 재건축 아파트 단지의 경우 조합설립인가를 받은 이후, 재개발은 관리처분인가를 받고 나면 소유권등기이전할 때까지 조합원 지위를 양도(매매)할 수 없다는 규정이 새로 생겼다. 하지만, 다음 두 가지 사항만 충족시키면 금지 기간에도 조합원 지위를 사고 팔 수 있다.

재재건축의 경우 ▲조합설립인가가 나오고 나서 3년 동안 다음 단계의 사업시행인가 접수를 하지 못한 경우 ▲사업시행인가 후 3년 이상 착공 신청을 하지 못한 경우 ▲착공을 했는데 3년 이내 준공이 이뤄지 않는 경우 각 시점에서 3년 이상 주택을 보유한 조합원은 지위 양도가 또 가능해진다.

재개발의 경우 조합원이 ▲1가구·1주택(1가구: 배우자·19세 미만 직계비속 포함)이면서 ▲ 10년을 보유했고 ▲5년 이상 거주한 경우라면 예외적으로 조합원지위변경이 가능하다. 강 대표는 “조합원 지위 양도가 가능한 재개발 단지를 찾아 주택을 매입하는 것도 방법”이라고 말했다.

주의해야할 점도 있다. 무주택 요건은 세대주뿐만 아닌 배우자 혹은 19세 미만 자녀를 모두 포함하기 때문에 매도인에게 각종 서류를 요구해 잘 살펴봐야 한다. 먼저 가족관계증명서를 통해 세대주에게 세대를 달리하는 배우자 혹은19세 미만 자녀가 있는지 확인하고, 매도인에게 지방세 납세 증명서를 요구해 주택 구입과 관련한 세금을 낸 사실이 있는지 확인해야 한다. 하지만 집주인이 이를 거절하면 매입하지 않는 편이 안전하다.

■ 한 조합원이 가진 여러 채의 주택, 사도 될까?

물론 규제가 강화된 만큼 투자를 할 때는 주의해야할 점도 있다. 강 대표는 가장 거래 사고 위험이 높은 것이 바로 ‘지분쪼개기’ 사례에 속하는 경우라고 꼽았다. 규정이 바뀌어 ‘지분쪼개기’에 해당하는 지분을 매입하면 조합원 지위를 받을 수 없다. 즉, 지분쪼개기에 해당하는 주택을 사면 재개발 사업이 진행되도 아파트를 받을 수 없다는 의미다. 그는 지분쪼개기의 대표적인 사례 2가지를 들었다.

① 재개발 구역 안에 A씨가 단독주택 한 채를 갖고 있었다. 조합설립인가를 받은 후 A씨는 옆집 조합원인 B씨 집을 하나 더 구매한 후 C씨에게 양도했다. B씨 집을 산 C씨는 조합원이 될 수 없다.

② 서울의 한 재개발 지역에서 조합설립인가까지는 받았는데 사업 속도가 나지 않았다. 이 때 싼 가격을 노리고 D씨는 빌라 여러 채를 매수했다. 시장 상황이 좋아져 재개발이 다시 추진됐다. 조합설립인가가 났고 D씨는 여러 채 빌라를 여러 사람에게 팔려고 한다. D씨가 파는 지분도 전형적인 ‘지분 쪼개기’ 물량으로 조합원 지위를 받을 수 없다.

강 대표는 “최근 1~2년 사이 부동산 규제가 강해지면서 재개발·재건축 투자 규제가 엄격해졌다”며 “재개발·재건축 규제는 투기지역뿐만 아닌 비규제지역에서도 강력하게 적용되기 때문에 규정을 꼼꼼하게 따져 투자해야 한다”고 말했다.