그동안 투기 근절과 부동산 가격 안정을 주장해 온 청와대 고위 공직자와 장관 후보자가 부동산 투기로 큰 돈을 벌었다는 소식이 전해지며 잇따라 사퇴했다. 그러나 부동산 재테크 측면에서 보면 고위 공직자들의 부동산을 보는 안목과 결단력은 전문가들도 놀랄만큼 뛰어났다는 평가다. 현 정부 고위 공직자(후보) 중 대표적인 3명의 부동산 재테크 기법을 분석해 본다.

1. 최정호 전 국토교통부 장관 후보자 : 세(稅)테크의 완결판

투자 시기 : 2003년 1월
위치 : 서울 송파구 잠실동
투자 대상 : 잠실주공1단지 재건축
투자 금액: 3억원
추정 시세 차익 : 10억원

최 전 후보자는 단순 시세 차익보다 장기 투자 및 부담부 분할 증여를 통한 양도소득세 감면으로 절세 측면에서 높은 평가를 받는다. 주택 정책을 총괄하는 국토교통부 정통 관료 출신답게 차익 실현 과정에서 세금까지 생각한 빈틈없는 투자라는 분석이다.

그는 경기 성남시 분당신도시에 거주 중인 주택이 있는 상태에서 2003년 1월, 당시 재건축 추진 중이던 서울 송파구 잠실동의 주공1단지 아파트를 3억원에 매입했다. 현재 잠실 ‘엘스’ 아파트로 전용면적 59㎡의 현재 시세가 13억원 정도다.

그는 1996년 거주 목적으로 1억5000만원에 매입한 분당의 아파트(현 시세 9억5000만원)와 공무원 특별 공급으로 당첨된 세종시 아파트 펜트하우스(분양가 6억8000만원, 현 시세 10억원)를 가지고 있다. 다주택자이기 때문에 절세 전략이 필수적이다.

최 전 후보자는 먼저 분당의 아파트를 제3자에게 매각하지 않고 딸과 사위에게 증여함으로써 다주택자에 대한 양도소득세 약 4억원을 아꼈다. 증여세도 6000만원 절약했는데, 여기에도 절세 테크닉 2가지가 적용됐다. 바로 ‘분할 증여’와 ‘부담부 증여’다. 먼저 딸과 사위에게 나누어 증여해 각각 인적 공제를 받고 세율도 낮췄다. 여기에 아파트를 증여하면서 채무 7000만원을 함께 넘겼다. 2가지 기술을 발휘해 딸에게 단순 증여했을 때 2억원 정도 나올 증여세가 1억4000만원으로 줄었다.

이걸로 끝이 아니다. 최 전 후보자는 분당의 아파트를 증여하면서 1주택자가 됐다. 이에 따라 잠실 엘스 아파트를 양도할 경우 양도소득세도 거의 내지 않게 됐다. 이 아파트는 현재 양도차익만 10억원이 넘게 발생했지만 1주택자 비과세 규정을 적용받아 9억원 초과분에 대해서만 양도세를 내면 된다. 여기에 장기보유 특별공제까지 감안하면 양도세 부담은 거의 없을 전망이다. 단, 세종시 아파트가 내년 8월 준공하면 그때부터 1주택으로 인정되기 때문에 3년 이내에 기존 주택을 처분해야만 양도세 감면 혜택을 받는다.

2. 김의겸 전 청와대 대변인 : 재개발과 레버리지 투자의 전형

투자 시기 : 2018년 7월
위치 : 서울 동작구 흑석뉴타운 9구역
투자 대상 : 상가(대지 272㎡)
투자 금액: 25억7000만원
추정 시세 차익 : 10억원

김 전 대변인은 투자 대상을 고르는 안목과 거액의 대출 리스크를 감수할 만큼 과감성이 탁월했다는 평가다.

초보자가 재개발 구역에 투자할 때는 투자액을 줄이기 위해 대지 지분이 작은 물건을 고르는 것이 일반적이다. 그러나 김 전 대변인은 14억원 가까운 빚까지 내면서 25억7000만원짜리 상가 주택에 사실상 ‘올인’했다.

한 부동산 전문가는 “규모가 큰 건물일수록 오히려 단위 면적당 구매 가격을 낮출 수 있다”며 “투자 관점에서만 보자면 대출을 적극 활용해 순자산 대비 투자 수익률을 높이는 이른바 레버리지(leverage) 효과를 극대화한 재개발 투자의 모범 사례라고 할만하다”고 했다.

물건을 고르는 안목도 탁월했다. 서울 강남권 바로 옆 한강변에 위치한 흑석뉴타운은 부동산 투자자들 사이에 미래 가치가 가장 높은 곳 중 하나로 꼽힌다.

타이밍도 좋았다. 매입 시기가 서울 집값이 급등하던 때여서 상투 잡을 위험성이 있었다. 그러나 김 전 대변인이 매입한 직후 흑석9구역은 관리처분계획인가를 받아 투자 위험이 오히려 줄었다. 여기에 매입 당시 아내의 퇴직금이 있고, 청와대 관사로 옮기면서 살고 있던 전세금을 투자금으로 뺄 수 있었다는 것도 절묘하게 맞아떨어졌다.

결과적으로 현재 김 전 대변인이 보유한 상가의 추정 시세는 35억원 정도로, 매입 2년만에 10억 가까운 차익을 얻어 부동산에 처음 투자하는 것치고는 매우 성공적인 투자가 됐다.

3. 진영 행정안전부 장관 후보자 : 부동산 갑부란 이런 것

투자 시기 : 2014년 6월
위치 : 용산구 한강로3가
투자 대상: 재개발 구역 내 토지(109㎡)
투자 금액 : 10억2000만원
추정 시세 차익 : 25억원

신문기자 출신인 청와대 대변인과 30년 공무원 인생의 국토부 장관 후보자가 중산층 직장인의 성공 케이스라고 한다면, 진영 행안부장관 후보자는 스케일부터 다른 ‘부동산 부자’의 투자가 무엇인지를 보여준다. 돈될만한 물건만 족집게처럼 골라내는 안목이 뛰어나다는 평가다.

진 후보자는 법조인(판사) 출신으로 본인과 가족 명의로 신고된 재산이 66억9000만원에 달하는 부호다. 부동산은 공시가격으로 신고하기 때문에 실제 재산 평가액은 이보다 훨씬 많다.

진 후보자는 국회의원 시절이던 2014년 6월 자신의 지역구인 서울 용산구 한강로 3가 토지 109㎡(약 33평)을 공시지가의 절반인 10억2000만원에 사들였다. 이곳은 용산참사 현장에서 350m 떨어진 곳으로, 참사가 벌어진 이후 개발이 멈춰 조합원들이 이탈하는 상황이었다고 한다.

그러나 진 후보자는 이 땅을 과감하게 사들였고 매입 2년 만인 2016년 재개발이 재개되면서 135㎡ 아파트 1채(17억4340만원 )와 상가 2채(4억6115만원, 4억5893만원) 등 합계 26억원대 분양권을 받았다. 현재 이 아파트는 전매가 제한돼 정확한 시세 파악은 어렵지만 인근 부동산 공인중개업소는 25억원 정도로 보고 있다. 상가 두 채를 분양가로 추산해도 5년여 만에 합계 시세 차익만 25억원에 달한다.

이곳 뿐만이 아니다. 진 후보자는 본인과 배우자 명의로 강남구 대치동 동부센트레빌 아파트(15억6000만원), 은평구의 상가(7억2213만원), 성동구 토지(1억7275만원), 용산구 오피스텔(1억4528만원)을 보유하고 있다. 진 후보자는 용산구 재개발 투자와 관련, 지난달 27일 국회 인사청문회에서 “시세차익을 많이 본 부분에 대해 국민 정서상 송구스럽게 생각한다”고 밝혔다.