[GO부자에게 물어봐] 내 땅 허락없이 쓰는 옆집, 어떻게 해야 할까

Question.

서울 강서구 화곡동에 사는 P씨(48). 1년 전 경기도에 있는 전원주택 부지를 샀다. 그런데 며칠 전 땅을 둘러보러 갔다가 깜짝 놀랐다. 옆집 사람들이 집을 수리하면서 P씨 땅 위에 허락도 없이 건축 자재를 수북이 쌓아놓고 있었던 것.

화가 난 P씨는 “텃밭으로 쓸 계획이니까 건축 자재를 당장 치워달라”고 요청했다. 하지만 옆집 주인은 적반하장 격으로 “수리 공사가 끝날 때까지 치워줄 수 없다”며 “주변에 따로 적치할 공간이 없으니 어쩔 수 없지 않느냐”고 주장했다. P씨는 토지 소유자의 권리가 어디까지 적용되는 것이며, 피해 보상을 청구할 수 있는 지도 궁금해졌다.

Answer.

민법 제 211조와 212조에 따르면 부동산 소유자는 법률이 허용하는 범위 내에서 소유물(부동산)을 사용·수익·처분할 권리가 있으며, 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(上下)에 적용된다고 규정하고 있다.

따라서 토지 소유자인 P씨는 자신의 토지를 무단 점유한 이웃에게 토지 반환을 청구할 수 있다. 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리(지역권·지상권 등)가 있다면 반환 요청을 거부당할 수도 있다(민법 제 213조 참조). 토지 소유자는 자신의 소유권을 방해하는 자에게 방해 요인을 제거하도록 요구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람들에게 해당 행위에 대한 예방이나 손해배상을 청구할 수도 있다(민법 제 214조 참조).

그런데 P씨 사례처럼 이웃이 담이나 건물을 새로 짓거나 증·개축하려면 어쩔 수 없이 주변 토지를 임시적으로 사용해야 할 상황이 생기곤 한다. 이 때 이웃 토지를 사용할 권리인 ‘인지사용청구권’을 주장해볼 수 있다. 그런데 토지 소유자 승낙이 없으면 해당 토지에 들어가지 못한다. 당사자간 이해관계 때문에 토지 사용 승낙을 받기는 상당히 어려운 편이다. 게다가 해당 토지 소유자가 옆집 공사로 인해 손해를 입었다면 보상까지 청구할 수 있다(민법 제 216조 참조).

다만 이웃 토지를 통과하지 않고는 필수 공사를 진행하지 못한다면 예외적으로 침범이 허용된다. 수도·가스관·전선 등을 시설해야 할 경우다. 다만 해당 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소에 공사해야 한다. 피해를 최소화하는 방법을 통해 시설할 의무도 있다. 토지 소유자가 손해 보상을 요청한다면 요구에 응해야 한다(민법 제 218조 참조).

물론 토지 소유자도 이웃에게 피해를 주는 방식으로 토지를 활용하면 안된다. 땅에서 발생하는 매연·열기체·액체·음향·진동 등으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 주변 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당히 조처할 의무가 있다(민법 제 217조 참조).