[청춘 부자스쿨] “처음부터 서울 아파트 청약은 쉽지 않아…유망 수도권 아파트 분양권 투자로 시작하라”

“현실적으로 20~30대 사회초년생들이 서울 아파트에 곧바로 청약하는 것은 불가능하죠. 대신 수도권 유망 지역 아파트에 투자해서 얻은 차익으로 ‘인서울 아파트’를 노려보는 것이 현재 부동산 시장 상황에 맞는 내집 마련 방법입니다.”

개인 블로그 ‘월용이의 부동산 일지’에 청약·분양권 투자를 통해 서울에 내집을 마련하는 방법을 소개하며 방문자 100만명을 모은 박지민(35)씨. 월용이는 ‘월급을 용돈으로 쓴다’의 줄임말로, 부동산 투자로 풍족한 생활을 누리고 싶어하는 대한민국의 직장인들의 꿈을 반영한 필명이다. 그는 오는 23일 땅집고 후원으로 서울 대치동 포스코P&S타워에서 열리는 ‘청춘부자스쿨, 2030 부자 만들기 프로젝트’ 행사에서 ‘2030을 위한 청약 레시피’라는 제목으로 강연한다.

박씨는 대학에서 경영학을 전공했다. 현재 의류업계에서 10년째 근무하고 있는 직장인이다. 그만의 주테크(宙+테크) 노하우를 활용한 강의로 연봉 이상의 수익을 내고 있는 부동산 투자자이기도 하다. 20~30대에게 청약·분양권 투자법을 강조하는 그를 땅집고가 만났다.

-보통 월급이 200만~300만원 수준인 사회초년생들은 청약 통장을 어떻게 관리해야 하나.

“청약 통장 월 납입액은 2만~50만원인데, 사회초년생들은 매달 10만원씩 넣는 것이 적합하다. 아파트를 분양받을 때 청약 가점을 계산하는데, 이 때 최대 납입인정금액은 월 10만원이라 이보다 초과해서 넣을 필요는 없다. 나중에 지역별·면적별 예치금액 수준을 맞추기에도 무리 없는 수준이다.”

- 현재 제도나 새 아파트 시세로 볼 때, 20~30대 청년들이 서울 아파트 청약에 당첨되기는 어려워보인다.

“맞다. 실제로 지난 2017년 정부가 8.2 부동산 대책을 발표한 후 분양했던 서울 아파트 청약 당첨 커트라인을 보면 알 수 있다. 9억원 이하인 아파트는 가점이 거의 만점이었다. 평균적으로 40~50대가 받을 수 있는 점수라 20~30대에게는 먼 얘기다. 9억원을 초과하는 아파트는 당첨 커트라인이 낮긴 했지만 대출이 막혀 소위 ‘현금 부자’들끼리 겨루는 시장이기 때문에 역시 젊은 세대가 부모 도움 없이 노릴 수 없다. 또 신혼부부 특별공급 혜택도 소득 기준이 까다로워 혜택을 받기 쉽지 않다.”

- 젊은 층이 청약에 당첨되기 힘들다면, 대안은 뭐가 있을까.

“현실에 맞는 전략을 찾아 미리 준비해야 나중에라도 ‘인서울 아파트’에 도전할 수 있다. 우선 수도권 아파트에 청약을 고려해 볼만 하다. 천정부지로 올라버린 서울 집값과는 달리, 계약금 3000만~5000만원만 있으면 청약해 볼 수 있는 단지도 있다. 직장과 최대한 가까운 수도권 아파트에 청약해 일단 주거 안정을 찾은 후, 분양권 투자를 하면서 자금을 모아 서울 부동산 시장으로 진입하는 것이 느리더라도 현실적인 방안이다.”

-분양권 투자 사례를 들자면.

“나의 사례를 예로 들겠다. 일단 서른살이 되던 무렵인 2013년 9월 수원 광교 24평 아파트 청약에 당첨됐다. 분양가 3억원이라 계약금은 3000만원만 있으면 됐다. 나머지 2억7000만원은 대출해서 마련했다. 여기까지는 앞서 말한 ‘수도권 청약으로 주거 안정 확보하기’에 해당한다.

다음으로 2015년 10월 수원 광교 35평 아파트 분양권을 8000만원에 매수한 후 앞서 마련한 24평 아파트를 4억원에 팔았다. 이 35평 아파트 분양가는 6억원이었는데, 현재 시세는 9억5000만원으로 올랐다. 이후에 분양권 투자를 좀더 해 목돈을 마련했다. 물론 수도권 주택 가격 상승기에 운이 좋았던 면도 있었지만, 서울 아파트부터 사려고 했다면 시도조차 하기 힘들었을 것이다.”

- 분양권이든, 청약이든 사는 아파트마다 오른다는 보장이 없지않나.

“당연하다. 모든 투자에는 리스크가 있다. 리스크를 감수하지 않고 투자하는 것은 불가능하다. 그래서 향후 가격 상승 여력이 있는 아파트를 잘 골라야 하고 입지와 정부 규제 등도 꼼꼼하게 파악해야 한다. 그나마 서울 접근성이 수도권 아파트는 투자 가치가 있기 때문에 추천하는 것이다. 하지만, 그중에서도 미래 가치가 있는 투자처를 찾는 노력은 끊임없이 해야 한다.”

- 투자 가치가 있는 분양권을 찾는 노하우가 있을까.

“경기도는 최근 아파트 공급량이 많다보니 종종 미분양이 나기도 한다. 보통 청약이 ‘폭발’한 단지는 좋은 아파트고, 당첨 가점이 낮거나 미달이 난 단지는 하자가 있을 거라는 편견이 있다. 하지만 미분양됐거나 인기 없던 아파트라도 추후 분양권에 프리미엄이 단돈 1000만원이라도 붙여서 거래하는 경우가 잦으니, 편견을 버리고 청약 미달 아파트들에 주목해 보는 것을 추천한다.

예를 들면 지난 2017~2018년에는 인천에 청약 당첨 최저 가점이 8~30점일 정도로 낮은 단지들이 많았다. 2017년 11월 분양한 인천 부평구 산곡동 부평아이파크 84B㎡ 32가구에 33명이 청약했고 당첨 최저 가점은 30점으로 낮았다. 이 아파트 분양가는 4억2000만원 선이었는데, 현재는 3000만원 넘는 웃돈이 붙어 거래되고 있다.”

-‘청춘 부자스쿨’에서 강조하고 싶은 내용이 있다면.

“서울에 내집 마련하는 꿈을 일찍 포기하고 월세방을 전전하는 젊은 층이 많다. 하지만 처음부터 서울 아파트에 살아야 한다는 고정관념을 버리고 월세를 최소화해야 주테크가 가능하다. 매달 50만원을 덜 내면 대출액 1억5000만원에 대한 이자를 확보할 수 있다. 수도권 아파트 투자부터 차근 차근 시작해야 추후 서울 아파트를 마련할 수 있는 시점이 찾아온다.