아파트값을 결정하는 요소로는 주로 중심지와의 접근성, 교통 편의성, 학군을 포함한 주거 환경 등 다양하다. 이 중 거주자 소득은 다른 변수보다 아파트값과의 연관성이 높다는 평가다.

땅집고는 소득과 아파트값의 관계를 알아보기 위해 2018년 국세청의 ‘시·군·구별 근로소득 연말정산 신고 자료’의 지역별 ‘1인당 급여 총계’를 모두 조사했다. 이를 바탕으로 ‘소득과 아파트값의 관계’, ‘소득 증가율과 아파트값 변동률의 관계’를 2회에 걸쳐 집중 분석한다.

[소득과 아파트값] ①소득 높으면 아파트값도 비싸다…강남은 ‘거품’도 심해

소득이 높은 사람은 아파트값이 비싼 곳으로 이사한다. 또한 소득이 높은 사람이 많이 모이는 지역은 주변 아파트값이 오른다. 대표적인 지역은 서울 강남이다. 역시 소득과 아파트값 모두 압도적인 격차로 전국에서 가장 높았다.

땅집고가 국세청의 소득자료와 한국감정원 아파트 가격 조사 분석한 결과, 서울 강남구에 주소를 둔 근로소득자의 2018년 1인당 급여 총계는 7028만원으로 전국에서 가장 높다. 전국 평균(3500만원)의 두 배다. 강남의 평균 아파트값 역시 전용면적 1㎡당 1670만원(평당 약 4250만원)으로 전국에서 가장 높았다. 전국 소득 2위인 서초구(6850만원)는 아파트값도 2위(1417만원)였다.

서울 강남 3구 중에서도 특히 강남·서초구의 소득·아파트값이 다른 지역과 격차가 컸다. 이어 소득 순위 3·4위인 용산구(5726만원)와 송파구(4675만원)가 각각 아파트값 4위·3위를 차지했다. 전국 시·군·구의 평균 소득과 아파트 가격이 거의 일치하는 셈이다.

소득과 아파트값의 밀접한 상관 관계는 서울 강남권 외 달느 지역에서도 확실하게 나타난다. 서울에서 소득 기준으로 10위권 내에 드는 구가 아파트값에서 10위 밖에 있는 경우는 종로구(소득 6위·아파트값 12위)와 영등포구(소득 11위·아파트값 14위) 뿐이었다. 반대로 소득 10위권 밖에 있는 광진구(16위)가 유일하게 아파트값에서 6위로 높은 순위를 기록했다.

전국에 있는 지역까지 포함해 순위를 도출할 경우, 경기 과천시의 평균 소득이 5354만원으로, 강남·서초·용산구에 이어 전국에서 4번째로 높았다. 서울 송파구(4676만원)보다 높은 수준이다. 평균 아파트값(1263만원) 역시 전국에서 3번째로 비쌌다.

■ 서울, 소득 대비 아파트값 가장 비싸

소득과 아파트값의 관계를 따져보면 소득이 높더라도 아파트값이 상대적으로 낮거나, 소득이 낮은데도 아파트값이 상대적으로 높은 지역은 경우도 있다. 소득 외에도 중심지(직장) 접근성과 주변 인구 수, 주거 환경, 교통 여건 등 다른 요인에 따라 영향을 받기 때문이다. 그렇다면 지역별로 소득 대비 아파트값 수준은 어떨까?

소득 대비 아파트값을 측정하는 일반적인 지표인 PIR(Price to Income Ratio)은 평균 주택 가격을 가구당 연 소득으로 나눈 배수이다. 땅집고는 각 지역별로 전용 면적 1㎡당 아파트값을 근로자 1인당 평균 소득으로 나눈 값을 ‘㎡당 PIR’로 정의하고 이를 비교해 봤다.

전국 평균 ‘1㎡당 PIR’은 0.115로 나타났다. 이 수치는 서울의 경우 0.216에 달해 전국 평균보다 2배나 높았다. 비슷한 소득 대비 지출하고 있는 아파트값이 전국 평균보다 2배 높다는 의미이다. 서울에 사는 근로자가 근로 소득만 모아 아파트를 사려면 다른 지역에 비해 두 배 이상 힘들다는 뜻도 된다.

‘1㎡당 PIR’에 각 주택의 전용 면적을 곱하면 근로자 1인이 몇 년간 소득을 모아야 해당 면적의 아파트를 살 수 있는지가 대략 계산된다. 예를 들어 서울은 0.216×59=12.744로 약 12.7년간 소득을 모아야 전용 59㎡의 아파트를 살 수 있다.

서울을 제외하고는 제주도(0.135)가 소득 대비 아파트값이 가장 높은 것으로 나타났다. 지난 10여년간 제주도에 중국인과 수도권 투자자들까지 몰려들면서 소득에 비해 집값에 비해 비정상적으로 상승한 영향이 크다. 외부 투자자가 몰리는 바람에 제주도 근로자들이 아파트를 구입하기 어려워 진 것이다. 경기도(0.118)는 전국 평균 수준이었다. 이어 광역시·도 중에서는 인천(0.108), 대구(0.107), 부산(0.106), 세종(0.092), 대전(0.080) 순이었다.

울산의 경우, 평균 소득이 4241만원으로 서울 평균(4015만원)보다도 높았지만 아파트값 수준은 낮았다. 울산의 소득 대비 아파트값은 평균 0.067에 불과해 높은 소득에 비해 아파트 값이 저렴한 것으로 나타났다. 울산은 집값이 폭등했다가 최근 하락세에 접어든 지역이다. 소득과 비교하면 울산은 여전히 근로자들이 아파트를 사는데 덜 부담스럽다고도 해석할 수도 있다.

■ 소득 대비 아파트값이 싼 곳은 어디?

서울에서는 특히 광진구(0.26), 송파구(0.257), 강남구(0.238)의 소득 대비 아파트값이 가장 높은 것으로 나타났다. 서울 강남권의 아파트값과 소득이 전국 최고일 뿐 아니라, 소득 대비 아파트값도 전국에서 가장 비싼 수준인 것이다. 그만큼 주거 환경이 좋다는 뜻일 수도 있고, 달리 말하자면 아파트값에 거품이 많이 끼어있는 것이라고도 볼 수도 있다. 학계에선 소득 대비 아파트값 지표를 아파트값의 거품을 측정하는 지표 중 하나로 사용하기로 한다.

서울에서 소득 대비 아파트값이 가장 저렴한 곳은 노원구(0.163)였다. 노원구는 평균 소득이 3555만원에 평균 아파트값은 577만원이었다. 이어 성북구(0.163), 도봉구(0.169), 종로구(0.176) 순으로 소득 대비 아파트값이 저렴한 것으로 나타났다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “아파트값이 소득 대비 저렴하다고 해서 그 지역 아파트값이 저평가라고 단정할 수는 없다”면서도 “이런 지역에 인구·인프라가 늘어난다면 다른 지역에 비해 상승률이 크게 나타날 수 있을 것”이라고 말했다.