[한줄 부동산 상식] 정부의 분양가 통제가 낳은 ‘로또 아파트’

지난해 11월 서울 서초구 서초우성1차 아파트를 재건축해 분양한 ‘래미안리더스원’은 최고 422대1의 경쟁률을 기록했다. 분양가가 주변 시세보다 저렴해 당첨만 되면 최소 2억원, 최대 4억원까지 시세 차익을 얻을 수 있다는 기대감 때문이었다.

올해도 강남구 개포주공 4단지(개포그랑자이)와 역삼개나리 4차(아이파크), 서초구 '서초그랑자이' 등이 여전히 ‘로또 아파트’로 꼽히고 있다. 당첨만 되면 수억원을 번다는 ‘로또 청약’이 계속되는 이유는 무엇일까?

최근 민간 아파트의 분양가가 주변 시세 대비 크게 저렴한 것은 정부가 공기업인 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증 제도를 통해 아파트 분양 가격을 사실상 통제하는 영향이 크다.

분양보증이란 건설사가 파산이나 부도 등으로 분양 계약을 이행할 수 없게 됐을 때 HUG가 해당 주택을 지어주거나 분양대금을 돌려주는 제도다. 건설회사나 재개발·재건축 조합 등 민간 사업자가 아파트를 분양할 때는 반드시 HUG에서 발급하는 분양보증서기 필요하다.

HUG는 서울·부산·수도권 등 고분양가 관리 지역에서 1년간 아파트 분양가 평균을 넘거나 신규 단지의 분양가가 인근 지역 평균 분양가나 평균 매매가격의 10%를 초과하면 분양보증 승인을 내주지 않는다. 결과적으로 국토부가 특정 지역 주택 시장이 과열됐다고 판단하면 HUG는 이 지역을 고분양가 관리지역으로 지정해 가격 통제에 들어가는 것이다. 수요자들 입장에서 보면 정부가 시세 차익을 보장해 주는 것이나 다름없는 셈이다.