[신년 전문가 전망] ④ 이상우 유진투자증권 연구위원

작년 상반기까지 뜨거웠던 부동산 시장은 9·13 대책 이후 꽁꽁 얼어 붙었다. 2019년 대세 하락은 이미 시작된 것일까, 아니면 아직 상승 여력이 남아있을까. 땅집고는 국내 부동산 시장을 대표하는 전문가들의 새해 시장 전망과 이들이 보는 바람직한 내집 마련과 투자 전략을 4회에 걸쳐 싣는다.

이상우 유진투자증권 연구위원은 “아파트 시장은 이미 실수요자 중심으로 재편됐기 때문에 다주택자에 대한 강력한 규제도 상승세를 막을 수 없다”고 말했다. 그는 땅집고가 설문 조사한 전문가 11명 중 유일하게 올해 서울 아파트값이 상승할 것이라고 전망했다. 그는 지난해 초에도 대부분의 전문가나 기관과 반대로 서울 집값이 급등할 것이란 예상을 내놓았다가 적중하면서 시장의 주목을 받은 애널리스트다.

다음은 이 위원의 올해 부동산 시장 전망 설문 답변 내용을 정리한 것이다.

지난해 서울 아파트 시장은 급등했고, 지방도 기반 산업이 침체한 일부를 제외하면 상승세를 지속했다. 특히 서울의 경우 강남·강북을 가리지 않고 상승세를 나타냈다. 새 아파트 선호 현상과 ‘똘똘한 한 채’ 열풍 때문이다. 그러나 하반기 이후 정부의 규제로 상승폭이 예상보다 크지 않았다.

올해 역시 이 같은 상승세는 지속될 것으로 전망한다. 서울을 중심으로 한 신축 부족 현상에 따른 주택가격 상승은 피할 수 없다. 그러나 상승폭은 올해보다 줄어들 것이다. 이 역시 정부 규제로 구매자들의 심리가 위축됐기 때문이다.

■ “서울 아파트값 올해 8.4% 오른다”

구체적으로 서울의 올해 아파트가격 상승률은 8.4%, 전세 상승률은 4.8%를 예상한다. 이는 2018년 아파트 평균가격 기준 상승률인 강북(+22.9%), 강남(+23.6%)보다는 둔화한 것(KB국민은행 통계 기준)이다.

올해 예상 상승률은 지난 3년간(2015년~2017년)의 상승기 연 평균 상승률을 기반으로 산출했다. 이 기간 서울 강북은 연 9%, 강남은 8% 정도 상승했다. 서울 전체로는 강북과 강남의 아파트값을 평균해 약 8.4% 정도 상승할 것으로 생각한다.

서울의 주택 시장은 이미 다주택자가 아닌 실수요자 중심으로 재편됐다. 즉, 다주택자를 겨냥한 정책들에 한계가 있다는 것이다. 서울 집값은 실수요자인 ‘무주택자’와 ‘주택 교체 의도가 있는 1주택자’가 어떤 결정을 내리느냐에 달려있다. 대출 규제 등 매수 환경이 녹록하지 못한 것은 사실이다. 그러나 그보다 더 중요한 요인인 실수요자들의 ‘심리’가 어떻게 변화될 지가 2019년 서울 시장의 핵심 포인트가 될 것이다.

전국적으로는 매매 가격 4.8% 상승, 전세 1.1% 상승을 예상한다. 전국의 경우 시장 상황을 ‘서울과 비(非) 서울’로 나누는 것은 충분하지 않다. 수도권의 각 지역과 광역시 등이 저마다 각각 갖고 있는 역량에 따라 변동할 것이기 때문이다. 올해 수도권은 특히 3기 신도시와 철도 확충에 따른 수혜 지역과 세제 상 규제가 덜한 비 조정지역의 상승률이 다른 지역에 비해 높을 것으로 예상한다.

■ “도봉·금천구 등 ‘서울 내 신 철도 지역’ 주목하라”

올해 가장 눈여겨봐야 할 변수는 토지 보상금과 신(新) 철도 노선이다. 이미 정부에서 발표한 3기 신도시와 철도 노선에 따른 수혜 지역에서는 토지 가격이 상승하고 있다. 자산 면에서는 주택보다 토지 투자가 매력적인 것으로 보이지만, 토지 투자는 규모가 커 간단치 않은 문제다. 따라서 일반인 투자관점에서는 여전히 주택, 특히 아파트 투자가 매력적인 상황이다.

철도 노선 수혜지는 특히 흔히 생각하는 GTX(수도권 광역 급행철도)가 정차하는 경기도 지역뿐 아니라, 서울 시내에서도 다양하게 나타나고 있다는 점을 주목해야 한다. 특히 신안산선과 동북선 경전철 등 인기 노선이 될 가능성이 높은 노선들이 착공 예정이라는 점을 주목해야 할 것이다. 경전철 동북선은 서울 도봉구, 신안산선 착공은 금천구에 영향을 줄 전망이다. 강남구는 기존 재건축 시장뿐 아니라 삼성동 GBC 개발 승인 및 GTX-A·C, 그리고 개포동 신축 입주 등으로 새로운 양상을 맞이할 것으로 보인다. 과천은 이미 발표된 3기 신도시 외에도 자체체력(신축 분양 및 입주, 지식정보타운)에 따라 유망한 지역이다.

서울과 수도권 1기 신도시에서는 수직증축 내력 벽 철거 이슈도 중요한 변수이다. 국토교통부는 2016년 수직 증축 리모델링의 내력 벽 철거 허용여부를 2019년 3월 결정하겠다고 연기한 바 있다. 이 결과가 드디어 나오는 것이다. 리모델링은 재건축과 달리 가능 연한이 16년 차라는 점을 감안한다면, 현재 시장의 가장 비인기 주택인 15~25년차 주택의 상태 개선을 빠르게 이끌 수 있다.

지방 시장 역시 광역시 중심의 견조함을 유지할 것으로 보인다. 새집부족 현상은 수도권만의 이슈가 아니기 때문이다. 인기지역 중심으로 상승세가 지속될 전망이다.

■ “세제 혜택이냐, 가치 투자냐…선택은 본인 몫”

무주택자가 집을 사는 이유는 주거 안정성과 집값 상승시 자산 가치 증대를 위해서다. 주거 안정성의 경우 전세금이 안정세이기 때문에 신축 전세 거주로 충분히 확보가 가능해졌다. 하지만, 무주택자로 남는다면 상승 차익은 거둘 수 없다. 무주택자로 남는 것은 집값 하락시에는 이득을 보지만, 반대로 상승시에는 그만한 손해를 볼 수 있다는 리스크(위험)를 감수하겠다는 선택이다. 그러면서 주택 가격 상승에 따른 시기·질투를 쏟아내고, 박탈감을 언급하는 것은 이율 배반이라는 점을 명심해야 한다.

다주택자의 경우 임대사업자로 등록하면 비 조정지역 내 주택은 종합부동산세 합산에서 제외되고, 수도권 공시가격 6억원(전용 85㎡ 이하·지방 3억원) 이하 주택은 장기보유 특별공제를 적용 받을 수 있다. 세제상 혜택을 위해 이런 물건에 투자하는 방법도 가능하다. 그러나 이는 지극히 제도상으로만 바라보는 것이다. 가치가 상승할 지역에 투자해야 한다는 것은 변함없는 진리이다. 주택임대사업자 제도를 이용하든, 아니면 제도 밖에서 투자 법을 고민해 볼지는 각자가 판단해야 한다.