부동산 시장의 자금줄이 꽉 막혔다. 지난해 하반기 국토교통부는 9·13 대책 등으로 다주택자는 물론 집을 한 채 가진 실수요자에 대해서도 대출을 강력하게 규제하기 시작했다. 하지만 정부는 무주택 서민 대출 규제는 과거보다 완화했다.

무주택 서민이라면 정부가 공공기관을 통해 정책적으로 저금리에 빌려주는 금융상품을 잘 활용하면 내집 마련에 유리할 수 있다. 상황에 따라 최저 연 1.2%로 대출받을 수도 있다. 현재 시중 주택담보대출 금리가 4%대라는 점을 고려하면 엄청난 금리 특혜가 주어지는 셈이다. 예를 들어 2억원을 대출받는다면, 연 4%를 적용하면 연간 이자가 800만원 수준이지만 연 1.2%를 적용하면 240만원에 불과하다.

정부가 무주택·서민을 위해 운영하고 있는 대출 상품은 크게 5가지다. 국토교통부 주택도시기금을 활용해 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출이 있다. 주택금융공사가 지원하는 ▲보금자리대출 ▲적격대출도 대표적인 서민주택금융상품이다.

5 종의 대출 상품은 기본적으로 ‘무주택자’를 위해 만들었고 예외적으로 일시적인 2주택을 허용하는 상품도 있다. 땅집고는 무주택·서민층을 위한 정책형 대출 상품을 2차례에 걸쳐 상황에 따라 어떤 대출을 받으면 유리한지를 따져 소개한다. 1회에선 HUG가 운영하는 ▲내집마련 디딤돌대출 ▲신혼부부 전용구입자금대출 ▲신혼희망타운전용 주택담보장기대출 상품의 신청자격 요건과 금리 등에 대해 알아본다. HUG가 운영하는 상품은 주택금융공사의 대출 상품에 비해 상대적으로 대출 대상 주택 가격과 크기 제한이 엄격한 것이 특징이다.

■ 무주택·신혼부부·다자녀 혜택 집중…분양권도 1주택

지난해 9월 이후 국토부는 신혼부부와 다자녀 가구 대상으로 한 대출 규제를 완화하고, 금리 혜택도 추가했다. HUG 대출 상품에 대해 공통적으로 신혼 부부, 다자녀 가구에 한해 합산 소득 기준을 올렸고 대출한도 역시 최대 2억4000만원까지 늘렸다. 또 자녀 수에 따라 금리우대 혜택을 추가했다.

다만 9·13 대책 이후 분양권이나 입주권을 1주택으로 규정하면서 분양권이나 입주권을 갖고 있으면 ‘무주택’ 요건이 있는 대출을 받을 수 없게 됐다. 또 실거주 원칙이 적용돼 정당한 사유없이 1개월 이내 전입하지 않고 1년 이상 실거주하지 않는 신청자의 경우 즉시 대출금을 상환해야 한다. 대출 한도는 3개 상품을 통틀어 최대 4억원이다. 하지만 대출자 소득과 지역에 따라 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제가 적용돼 대출 한도가 달라질 수 있다.

■ 다양한 우대금리가 있는 ‘내집마련 디딤돌 대출’

만 30세가 넘은 무주택자가 집을 사기 위해 대출을 받는다면 주택도시기금의 ‘디딤돌대출’을 이용하는 것이 적합하다.

디딤돌 대출은 외벌이나 부부의 합산 소득이 연 6000만원 이하인 무주택 가구주가 5억원 이하의 집을 구입할 때 신청할 수 있다. 생애최초·신혼·자녀가 있는 가구는 소득이 연 7000만원인 가구주도 신청할 수 있다. 대출 한도는 기본 2억원으로 신혼부부는 2억2000만원, 2자녀 이상 무주택 가구는 최대 2억4000만원이다.

기본 금리는 연 2~3.15%(고정 또는 5년 단위 변동금리)이다. 만약 ‘생애최초’로 주택을 구입하면서 ‘신혼가구’인 경우 소득에 따라 1.7~2.75%까지 금리가 낮아진다. 다자녀, 다문화, 장애인 등의 가구에는 우대금리를 적용한다. 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라, 부동산 전자계약을 하는 경우, 그리고 자녀 수에 따라 우대금리가 중복으로 적용 가능하다는 특징이 있다. 생애최초이면서 신혼가구인 경우는 최저 1.2% 금리까지 허용한다.

단, 지난해 9월 14일 이후 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 후 이를 처분한 경우 생애최초 주택구입에 따른 우대금리가 적용되지 않는다.

반면 가구주가 30세 이상이라도 미혼이면 대출 조건이 대폭 제한된다. 전용면적 85㎡보다 작은 60㎡ 이하 주택으로 집의 가격도 3억원을 초과할 수 없다. 대출 한도 역시 1억5000만원까지다.

■ 1.3% 고정금리·시세차익 절반 반환하는 ‘신혼희망타운 전용대출’

신혼부부라면 ‘신혼부부전용 구입자금대출’과 ‘신혼희망타운 대출’을 주목해야 한다. 생애최초로 집을 구입하는 무주택 신혼부부인 경우 대출한도와 금리, 연간 소득 조건은 신혼부부전용대출과 디딤돌대출이 똑같다. 단, 결혼한 지 5년 이내인 무주택자로 생애최초 구입하는 부부에 한해 신청이 가능하다.

대출 금액을 늘리고 싶고, 정부가 공급하는 신혼희망타운에 입주할 예정이라면 ‘신혼희망타운전용 주택담보장기대출’을 이용하면 된다. 신혼희망타운 대출은 디딤돌이나 신혼부부 전용 대출보다 대출 한도가 최대 4억원으로 높다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 전용 60㎡ 이하 신혼희망타운에 거주하는 19세 이상 무주택 신혼부부를 위한 대출 제도로 대출 기간이 20~30년으로 길고 조기 상환할 경우 수수료가 없다는 점이 장점이다. ‘연 1.3%의 고정금리’가 적용되며 대출한도는 신혼부부전용 구입자금보다 더 큰 4억원 이내로 주택가격의 70% 이하까지 받을 수 있다.

국토부는 비교적 저렴한 분양가에 집을 공급하고, 대출 규제를 완화해 혜택을 주는 만큼 ‘로또 분양’으로 전락하지 않도록 시세 차익을 공유하는 대출 상품도 내놨다. 대출신청자는 돈을 빌려 집을 산 후 집을 처분할 때 시세에 따른 손익의 50% 이내 금액을 기금과 공유해야 한다. 다만, 자녀가 생기면 자녀 수에 따라 정산 비율이 달라진다. 지난해 12월 위례에서 전국 첫 신혼희망타운 340가구 입주자를 모집했으며 앞으로 평택 고덕신도시, 수서역세권 등에도 신혼 희망타운을 더 곱급할 예정이다.

■서민 무주택자는 LTV·DTI 각각 완화…상환 능력은 고려해야

‘디딤돌대출’과 ‘신혼부부구입 전용자금대출’의 경우 대출 한도가 최대 2억4000만원이다. LTV는 70% , DIT 60%가 적용된다. 9·13 대책 이후 지역별로 LTV와 DTI한도가 다르기 때문에 대출 상품을 이용할때 규제 지역에 따른 한도도 고려해야 한다. 주택금융공사 관계자는 “공사가 제시하는 무주택 서민의 요건을 충족시키면 디딤돌 대출의 경우 투기지역이라도 LTV와 DTI요건이 각각 20%포인트, 10%포인트 완화해 적용한다”고 했다.

집이 없고, 소득이 상대적으로 적은 편이라면 금리 혜택이 있지만 무조건 대출을 받아서는 안된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “정부의 정책 대출은 금리가 상대적으로 저렴하지만 대출 한도가 높아 대출금 상환에 부담이 될 수도 있다”며 “본인의 수입과 자금 계획에 따라 상환 능력을 충분히 고려해 대출을 받아야 한다”고 말했다.