▷유하룡 : 시청자 여러분 안녕하십니까. 이번주 오분 픽은 신년을 맞아 작년 한해 아파트 시장에서 가장 뜨거웠던 지역에 대해 알아봅니다. 어디일까요? 분당이었습니다.
'2019 KB부동산 보고서'에 따르면 2018년 아파트가격이 가장 크게 상승한 곳은 성남 분당구로 상승률이 21.9%에 달했는데요. 2위는 서울 영등포구(18.3%), 3위가 강남구(17.8%)였습니다. 언뜻 분당이 강남보다 상승률이 높았던 점은 좀 의외인데요.
자료=KB금융지주 경영연구소
▶이지은
네. KB자료를 보면 작년뿐 아니라 지난 3년간 누적 아파트값 상승률이 가장 높은 곳이 성남시 분당구입니다. 분당신도시와 판교신도시가 포함된 지역인데 두 지역이 비슷하게 올랐습니다. 2015년 말 대비 상승률이 32%로 같은 기간 강남구(28%)보다 높고 전국 1위이고요. 특히 작년 한해 동안에만 20% 넘게 올라서 상승률이 매우 높았다고 볼 수있겠습니다. 게다가 전국에서 상승률 상위 20개 지역을 꼽아봤을 때 서울 밖의 지역이 분당과 광명시밖에 없었습니다.
▷유하룡
분당이 최근에 이렇게 급등한 이유가 뭘까요?
▶이지은
분당신도시의 경우 한 마디로 강남을 대체할 수 있는 주거지로서 저렴한 가격이 부각됐다, 이런 분석이 나옵니다. 강남구 아파트가 평균 평당 4000만원 정도인데 많이 올랐다고 해도 2000만원 초반 정도라 절반 수준이거든요. 특히 GTX-A 성남역이 현재 (분당선)이매역과 (신분당선)판교역 사이에 들어설 예정인데요. 이 때문에 이미 비싼 판교보다도 서현동이나 이매동 등 분당신도시의 아파트들이 상승률이 특히 높았습니다.
교육 여건도 좋고, 주변에 공원이 많아서 주거 환경은 오히려 강남보다 낫다는 평도 많습니다. 무엇보다 판교테크노밸리 덕에 신도시 중 거의 유일하게 자족기능을 갖춘 곳이란 장점이 있는데요. 더구나 제2테크노밸리가 공사중으로 올해 완공될 예정이고, 제3판교테크노밸리를 2023년까지 준공한다는 계획도 작년 8월에 발표됐습니다. 분당구의 상승률이 특히 작년 9월에 6%로 강남보다 2배나 높았는데, 제3테크노밸리 발표 호재가 반영된 것 아니냐는 관측도 있습니다.
서울 강남구과 성남 분당구 연도별 가격 상승률 그래프인데요. 보시다시피 두 지역이 거의 비슷하게 움직이고 있는 것을 볼 수 있습니다. 특히 지난 한해 동안 상승률이 강남구를 뛰어넘은 것은 서울에 강력한 규제가 집중되면서 대체 투자처로 분당구가 부각된 영향이 있다고 생각됩니다. 서현동 시범단지의 경우 32평 기준 2006년 최고 9억원대까지 올랐다가 이후 급락했었는데, 지난해 9월 11억원 정도로 최고가를 찍었다가 최근엔 다시 10억 정도로 떨어졌다고 합니다.
▷유하룡
분당의 경우 규제가 더 약한가요?
▶이지은
네. 분당구는 현재 조정대상지역과 투기과열지구로만 지정돼있어서, 투기지역으로 지정된 강남구에 비해서 규제가 덜합니다. 대표적으로 투기지역에서는 ‘주택담보대출이 가구당 1건’으로 제한됩니다. 그런데 지난 1년 내내 분당의 집값 상승률이 전국에서 가장 높았는데도 투기지역 지정을 피하면서 기준이 잘못된 것 아니냐는 비판이 나오기도 했습니다.
▷유하룡
그럼 올해는 어떻습니까. 올해 시장 전망을 봤을 때 분당이 계속 유망 지역이라고 할 수 있을까요?
▶이지은
올해도 유망한 지역인 것은 맞지만 시장 상황을 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 땅집고가 신년을 맞아 전문가 11분에게 올해 전망을 물어봤는데, 11분 중 10분이 올해 집값이 보합 내지는 하락할 것이라고 대답했고요, 상승할 거라고 말한 사람은 1명 뿐이었습니다. 정부가 집값을 잡겠다며 도입한 대출 규제와 세제상 규제가 너무 강력하고, 국내외 경제여건이나 금리인상 가능성 등 다른 조건들도 부정적이다라는 것인데요.
그래도 유망 지역을 꼽자면 역시 강남보다 그 인근 지역을 꼽는 전문가가 많았습니다. 강남은 가격이 너무 비싸서 대출이나 종부세 등 규제의 집중 견제를 받기 때문인데요. 분당의 경우 리모델링이 변수인데요. 분당신도시에 오래된 아파트들이 재건축보다는 리모델링에 적합하기 때문에 올해 3월쯤 발표되는 내력벽 철거 허용 여부가 리모델링 추진 가능성이나 향후 집값에 영향을 크게 미칠 것이란 관측이 있습니다.