[고준석의 경매 시크릿] 비용상환청구권이 뭐죠?

충남 천안에 살고 있는 H씨(41). 그는 자녀가 넷이나 되는 ‘다둥이’ 엄마다. 자녀가 많다보니 애들 노는 것도 신경쓰이고 마음껏 뛰어놀 수 있는 아파트 1층으로 이사가면 어떨까 싶다.

그러던 중 천안시 동남구 청당동에 있는 아파트(천안지원 2018-3501)가 경매에 나온 것을 발견했다. 한 차례 유찰돼 두 번째 경매에 넘어왔고 경매시작가는 2억5900만원이었다. 매각기일은 오는 29일이다.

같은 동네에 있는 아파트여서 마음에 쏙 들었다. 등기부를 떼어보니 1순위 근저당권, 2순위 전세권, 3순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다.

그런데 매각물건명세서를 보니 유치권이 신고돼 있었다. 좀 더 자세히 보니 이 집은 어린이집으로 이용하고 있었다. ‘전세권자 양모씨로부터 임차목적물의 유익비(有益費, 임차된 부동산의 가치를 올리기 위해 투자한 비용)에 대해 유치권 신고서가 제출됐지만 그 성립 여부는 불분명함’이란 내용이 있었다.

지난 1년 간 경매를 공부하며 내 집 마련 기회를 엿보고 있던 H씨. 막상 유치권이 붙은 아파트에 입찰하려고 보니 뒷걸음질치게 된다. 유치권은 매수인이 인수해야 하는 ‘무서운 권리’라고 들었기 때문이다.

유치권은 타인의 물건(부동산이나 동산), 유가증권 등을 점유하고 있는 사람이 그 물건과 관련해 발생한 채무를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 맡아둘 수 있는 권리를 말한다.

그러나 유치권을 주장한다고 무조건 인정되는 것은 아니다. H씨 사례를 놓고 보자. 아파트 임차인이 인테리어 비용 명목으로 유치권을 주장할 수 있다. 하지만 이것이 유치권으로 성립할 가능성은 없다. 임차인이 자신의 영업을 위해 인테리어 공사를 한 경우엔 유치권이 성립하지 않기 때문이다. 임차인 스스로의 필요에 의해 행해진 공사는 아파트의 ‘객관적 가치’가 증가한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판례(대법원 91다8029)가 있었다.

다만, 임차인이 지출한 인테리어 비용이 필요비(必要費, 부동산을 유지보수하는데 필요한 유지비나 수리비)나 유익비로 인정되는 경우 비용상환청구권을 행사해 최고순위로 배당받을 수 있다. 따라서 매수인은 아파트에 붙어 있는 유치권에 대해 신경쓰지 않아도 된다.

임차인이 아파트 보존에 필요한 필요비나 유익비를 지출한 경우, 그 가치가 실제로 발생한 경우에 한해 소유자에게 비용을 청구할 수 있다. 그러나 이 경우에도 상가주택의 가치가 증가하거나 비용을 실제로 지출한 경우에 한해 엄격하게 인정되고 있다.

경매 절차에 있어 임차인이 지출한 비용이 필요비나 유익비로 확정될 경우 배당절차에서 비용상환청구권으로 배당받을 수 있다. 단, 배당요구종기일까지 배당 요구를 해야 한다. 이를 증명하려면 공사내역서, 세금계산서 등 객관적 증명 서류를 제출해야 한다. 비용상환청구권은 최소한의 비용만 인정되지만 배당순위는 소액임차인보다 우선할 정도로 높다.