“대출 규제 강화와 매매 가격 대비 전세가 비율 하락으로 투자 여력이 눈에 띄게 하락했다. 올해는 서울 아파트 시장의 상승 잔치가 끝나는 변곡점이 될 것이다.”
(안명숙 우리은행 부동산센터 부장)

땅집고가 국내 부동산 전문가 11명 대상으로 새해 시장 전망을 설문 조사했다. 그 결과 올해 서울 아파트 시장이 지난 몇 년 동안 이어졌던 상승세를 마치고 보합 내지 하락으로 돌아설 것이라는 데 대부분의 견해가 일치했다. 서울을 제외한 전국 아파트 시장은 더 어두웠다. 대출 규제와 국내·외 경기 전망, 입주 물량 증가 등이 그 동안 단기 급등한 집값을 떠받치기 어힘들어졌다는 것이다.

■ “올해 최대 위협 요인은 거시 경제 악화”

전문가 11명 중 10명은 올해 서울 집값이 보합 내지 하락할 것으로 점쳤다. 하락을 예상한 전문가는 4명, 약보합과 보합을 점친 전문가는 6명이었다. 상승한다는 전문가는 1명에 그쳤다.

전문가들이 올해 하락을 점치는 가장 큰 이유는 예상보다 강력한 규제로 주택 매매 수요가 위축된 데 따른 것이다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 3% 하락을 에상했다. 그는 “금리 인상과 대출 규제, 세제 강화, 입주량 증가 영향이 올해에도 지속될 것”이라고 했다.

올해는 거시 경제 여건이 큰 변수로 작용할 것이란 전망이 나왔다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “경제 전반의 활력 감소에 따른 주식시장 불안과 소상공인 등 서민 자영업자 붕괴에 따른 하방 리스크가 어느 때보다 큰 해가 될 것”이라고 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “올해 최대 변수는 거시 경제 위축으로 인한 하방 압력”이라며 “한국은행이 기준 금리를 2회 이상 올린다면 시장이 급랭할 수 있다”고 했다.

■“강남 재건축 가격 조정 폭 클 것”

지역별 전망에서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 특히 서울 강남권 시장 전망은 제각각이었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “장기 급등한 강남 재건축 아파트에는 투기 수요에 의한 거품이 존재한다”며 “어떤 자산이든 많이 오르면 떨어지는 폭도 크다는 것이 검증된 사실”이라고 말했다. 임채우 KB국민은행 수석부동산전문위원 역시 “그 동안 가격이 많이 오른 강남권 등 일부 지역은 조정 폭이 좀 더 커질 것”이라며 비슷한 의견이었다.

반면 양지영 R&C연구소장은 “강남 재건축 아파트와 용산구 한남뉴타운 등 이른바 ‘명품 인프라’를 갖춘 지역은 대기 수요가 꾸준해 가격 조정기를 노려 경매나 급매물로 매입하는 게 좋다”고 말했다.

전문가들은 3기 신도시가 본격화하는 만큼 강남 인접 신도시를 눈여겨봐야 한다고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올 부동산 시장 유망지는 과천·하남·성남 등 강남 접근성과 교통 호재가 있는 경기 남부권이 될 것”이라며 “3기 신도시 예정지 중 하남 교산신도시는 강남 접근성이 좋고 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호까지 흡수할 수 있다”고 내다봤다.

■“무주택자는 중소형 주택 청약 적극 도전할만”

무주택자라면 여전히 신규 분양 아파트 청약에 적극 나설 필요가 있다. 투기 수요가 주춤해진데다 분양가 규제로 주변 시세보다 싸게 집을 분양받을 가능성이 높기 때문이다.

권대중 명지대 부동산학 교수는 “청약 가점이 높은 무주택자라면 입지 좋은 곳을 노려볼만하다”며 “재고 주택 구입을 고려한다면 가격 하락세가 이어지는 점을 감안해 서둘지 말고 좀 기다려볼 것을 추천한다”고 말했다.

올해부터 3기 신도시와 GTX(수도권광역급행철도) 등 굵직한 개발 사업이 본격화하고 주택 시장 침체와 별개로 시장에 유동 자금이 풍부하기 때문에 개발 지역 중심의 선별적인 투자가 필요하다는 의견도 나왔다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “서울 도봉·금천·강남구와 경기도1기 신도시, 과천 중심으로 신설 전철과 신도시 토지 보상금 집행에 따른 수요가 증가할 것”이라고 말했다.

수익형 부동산 수요는 꾸준하겠지만 금리 인상으로 수익률 하락이 불가피하다는 점을 염두에 둬야 한다. 박원갑 kb국민은행 부동산수석전문위원은 “베이비 부머 은퇴로 안정적 현금 흐름을 추구하는 수요가 늘어나 꼬마빌딩과 수익형 부동산 인기는 꾸준하겠지만 유동 인구가 많은 역세권과 먹자골목 중심으로 투자 대상을 압축해야 한다”고 조언했다.