[아파트 맞수] 청량리 변신 이끄는 크레시티 vs. 래미안위브

서울 시민들에게 ‘청량리’하면 흔히 두 가지 이미지가 오버랩된다. 철도 중심의 교통망이 뛰어나다는 긍정적 이미지가 있는 반면 낙후한 동네와 집창촌(청량리 588)이란 부정적 이미지도 동시에 떠올린다.

그런데 4~5년 전부터 이곳에 상전벽해(桑田碧海)가 일어나고 있다. 청량리588은 철거하고 최고 65층 주상복합을 지을 예정이며 인근 노후 주택가는 뉴타운으로 속속 변신 중이다. 전농답십리뉴타운엔 아파트가 대거 들어서면서 ‘이젠 살만한 환경’이 조성되고 있다.

교통 호재도 끊이지 않는다. 분당선 청량리역이 곧 개통돼 강남까지 15분이면 이동이 가능해진다. 양주~청량리~삼성~수원을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선도 최근 예비타당성 조사를 통과했다. 청량리~강릉을 잇는 KTX 경강선, 왕십리역~제기역~상계역으로 이어지는 동북선 경전철도 있다.

최근 청량리 일대 주택 시장의 잠재력을 보여주는 아파트 2곳이 있다. ‘래미안 크레시티’(이하 크레시티)와 ‘답십리 래미안위브’(이하 래미안위브)다.

청량리에서 가장 큰 크레시티(2397가구)는 입주 6년차, 래미안위브(2652가구)는 입주 5년차다. 두 단지는 지난 1년간 집값이 4억원 안팎 뛰었다. 땅집고가 청량리를 찾아 크레시티와 래미안위브의 장단점을 비교 분석했다.

■크레시티는 청량리역세권, 래미안위브는 더블역세권

철도 교통만 놓고 보면 크레시티가 다소 낫다. 크레시티는 1호선·경의중앙선·경춘선 환승역인 청량리역이 가깝다. 래미안위브는 5호선 답십리역과 2호선 신답역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권이다.

두 단지 모두 역까지 걸어서 10분쯤 걸린다. 크레시티는 전농동 신성미소지움 아파트 앞 굴다리를 건너는 게 가장 빠르다. 단지가 크다보니 동(棟)별로 역까지 걸어가는 시간 차이가 난다. 크레시티의 경우 청량리역과 가까운 1단지와 3단지 일부에서는 도보 10분쯤 걸린다. 거리가 먼 2단지에선 15분 안팎 걸어야 한다.

래미안위브는 306·308·311동이 답십리역에서 가깝다. 답십리 고미술상가거리를 거쳐 도보 5분 정도면 도착할 수 있다. 201동과 204동에선 도보 12~15분쯤 걸린다. 답십리동 H공인중개사사무소 관계자는 “출퇴근하는 직장인이 많이 살다보니 역과 가까운 동들이 로얄동”이라며 “래미안위브는 306~311동이, 크레시티는 105~106동과 206동·301동이 역과 가깝다”고 했다.

지하철을 타면 노선에 관계없이 서울시청까지 40분, 강남까지 50분 정도면 닿는다.

■“길 뚫리고 건물 리모델링도 활기”

두 아파트 모두 단지 내 조경이 좋다. 주변에 공원이 많은 것도 장점. 배봉산근린공원과 답십리공원, 간데메공원 등 크고 작은 공원이 여럿 있다. 청계천도 걸어서 다닐만하다.

교육 환경도 비슷하다. 크레시티는 길 건너편 전농초등학교로, 래미안위브는 답십리초등학교로 각각 진학한다. 중학교는 동대문중학교가 가깝다. 전농동 O공인중개사무소 관계자는 “학군은 무난한 편”이라고 했다. 크레시티 옆에 고등학교 부지가 있지만 아직 비어있다. M공인중개사무소 관계자는 “처음엔 한국외대 부속 외국어고등학교가 들어온다고 했다가 무산됐다”면서 “최근엔 경희대 옆에 있는 경희고등학교가 이전한다는 소문도 들린다”고 했다.

두 곳 모두 단지 내 상가가 크지 않은 것은 단점으로 꼽히지만 청량리역 주변에 롯데백화점과 롯데마트, 홈플러스, 이마트 등 쇼핑·편의시설이 많아 불편함은 없다.

각종 개발 사업이 진행되면서 청량리 일대 스카이라인과 거리 모습도 개선되고 있다. 지역 주민 홍성민(33)씨는 “예전과 비교하면 상전벽해가 따로없다”고 했다. 실제 두 아파트 주변엔 길이 새로 뚫리고 낡은 건물 리모델링도 활발하다. 다만 아파트 주변은 아직 어수선하다. 래미안위브에 사는 김지연(32·가명)씨는 “아파트 단지 안은 깨끗한데 주변에 공사하는 곳이 많아 늦게 퇴근할 때 가끔 무서움을 느끼기도 한다”고 말했다.

춘천·원주 등 강원도 주요 도시로 다니는 직장인들이 이곳에 자리잡는 경우도 있다. 청량리역에서 ITX 경춘선과 경강선 KTX를 이용하는 것. 전농동 M공인중개사무소 관계자는 “한쪽은 한국관광공사나 건강보험심사평가원 등 강원도 공공기관에 다니고, 한쪽은 서울에 직장을 둔 부부가 이곳에 살려고 오는 경우를 종종 봤다”고 했다.

■3년 만에 2배 상승…교통 호재로 기대감 높아

두 아파트의 시세는 3.3㎡(1평)당 3000만원대까지 올랐다. 국토교통부에 따르면 전용 84㎡ 기준(올 7~9월) 실거래가는 크레시티가 9억~11억원, 래미안위브가 9억~10억4000만원이었다. 1년 전과 비교하면 두 단지 모두 4억원가량 올랐다.

크레시티는 2015년 11월 5억5000만원, 래미안위브는 2016년 2월 6억원가량에 거래됐는데, 2~3년만에 배 가까이 뛰었다. 다만 9·13부동산 대책 발표 이후 거래가 많지는 않다. H공인중개사무소 관계자는 “정부 대책 발표 이후 시장이 확 얼어붙었다”고 했다.

전세 물량은 크레시티가 4~6월에, 래미안위브는 11~1월에 많다. 인근에 답십리파크자이(802가구) 입주가 예정돼 있어 전세값은 내림세다.

주택 크기는 크레시티가 전용 59~121㎡, 래미안위브가 전용 59~140㎡로 각각 구성돼 있다. 래미안위브 전용 140㎡를 제외하면 비슷하다. 주력은 전용 84㎡다.

청량리역 인근엔 교통 호재가 많다. 먼저 올 연말이나 내년 초 분당선이 청량리까지 이어진다. 분당선이 연결되면 청량리에서 강남 선릉역까지 15분 정도면 이동이 가능하다.

최근 GTX-C 노선 예비타당성 조사도 통과됐다. GTX-C노선은 경기 양주~청량리~삼성~경기 수원을 잇는다. 2021년 착공 예정이다. 왕십리역과 제기역, 상계역을 잇는 동북선 경전철, 청량리역과 신내역을 잇는 면목선 사업도 추진 중이다.

전문가들은 입주연도가 짧고, 두 개의 역을 이용할 수 있는 래미안위브의 현재 가치가 좋지만, 개발 호재가 많은 청량리역과 가까운 크레시티의 미래 가치를 더 높게 쳤다.

이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “두 아파트는 청량리 일대 대장주로 교통 호재가 현실화하면 강북권 교통 요충지로 더 주목받을 가능성이 높다”고 했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 “현재 가치는 입주가 늦고 2·5호선 프리미엄을 갖춘 래미안위브가 좋지만, 청량리역 개발과 분당선 개통 등 교통 호재를 앞둔 크레시티가 미래 가치 측면에서는 우세하다”고 평했다.