[한줄 부동산 상식] 임차인이 보증금을 보호받으려면…

임차인이 임차보증금을 안전하게 지키기 위해서는 선순위 권리(가압류 등)가 없는 상태에서 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 한다. 주민등록을 유지하면서 동시에 건물을 점유하고 있어야 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 ‘대항력’이 생긴다. 이 때 추가로 확정일자까지 받으면 그날부터 매각 대금 중 보증금 반환에 대한 우선적인 권리를 주장할 수 있다.

소액임차인에게 주어지는 최우선 변제권은 요건만 갖추면 선순위 권리보다 먼저 변제받을 수 있다. 소액임차인의 보증금 범위는 지역별로 다르다. 서울의 경우 1억원 이하 보증금에 대해 3400만원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 수도권 과밀억제권역은 8000만원 이하(2700만원까지 우선 변제)다.

소액임차인은 경매가 개시되기 이전(개시결정등기)까지 대항요건, 즉 주민등록과 점유라는 요건만 갖추면 앞서 발생한 권리와 상관없이 최우선 변제를 받는다. 단, 소액임차인 지위에 있다고 해도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다.