‘부동산의 중심’ 조선일보 땅집고가 절대 실패하지 않는 집짓기로 가는 바른 길을 제시할 ‘제5 조선일보 건축주 대학’(www.csacademy.kr)이 오는 26일 문을 엽니다. “좋은 집은 좋은 건축주가 만든다”는 말처럼 건축주 스스로 충분한 지식과 소양을 쌓아야 좋은 건축가와 시공사를 만날 수 있습니다. 조선일보 건축주 대학 5기 과정을 이끌 건축 멘토들을 미리 만나 그들이 가진 건축 철학과 노하우를 들어봤습니다.

[미리 만난 건축주대학 멘토] 김진원 해냄건설 대표 “빌딩 지을 때 경매 활용하면 수익률 높일 수 있어”

“보통 꼬마 빌딩 짓는 건축주들은 수익률 높이려고 건축비를 줄이고 월세를 더 받는데 엄청난 공을 들인다. 정작 땅 매입비는 크게 신경쓰지 않는 경향이 있습니다. 빌딩 지을 때 애초부터 경매를 활용해 원가를 낮춰보는 것을 권하고 싶습니다.”

‘제5기 조선일보 건축주 대학’ 중급자 클래스에서 ‘사업타당성-소규모 부동산 사업 기획 및 실무’를 주제로 강의하는 김진원(34) 해냄건설 대표는 “꼬마 빌딩을 지을 때 ‘원가’ 중 가장 큰 비중을 차지하는 땅 매입비를 낮추는 것이 수익률을 높이는 핵심”이라고 말했다.

김씨는 20대 초반부터 경매 시장에 뛰어 들어 부동산 투자 노하우를 배우기 시작해 지금은 소규모 부동산 개발사업을 직접하고 있다. 그가 현재 일하고 있는 ‘텐엑스’는 도시형 생활주택 등 부동산 프로젝트 사업을 수행하는 회사다. 김씨는 ‘월급쟁이 건축주되기 프로젝트’, ‘부동산과 맞벌이하는 월급쟁이 부자들’이라는 책을 썼다.

Q. 경매를 시작하게 된 계기는.

A. 집안 형편이 어려워 집이 경매로 넘어간 적이 있다. 20대 초반부터 스스로 벌어먹고 살아야 해서 경매를 시작했다. 20대 초반에 2000만원으로 경매를 시작해 운 좋게 수익을 냈다. 이 때부터 수도권 위주로 다세대주택을 경매로 낙찰받아 수리해 되팔아 사업 밑천을 만들었다.

Q. 꼬마 빌딩을 짓거나 매입할 때 수익률을 올리는 노하우가 있다면.

A. 빌딩을 지을 때 경매를 적극 활용하라고 권한다. 건축비는 시장에서 정해진 가격이 있어 건축주가 아무리 노력해도 줄이는데 한계가 있다. 수익률을 확실히 올리기 위해서는 빌딩 토지 매입비를 낮춰야 하는데, 경매가 가장 효과적이다. 경매로 땅을 매입하려면 번거롭기도 하고 시간도 오래 걸리지만 수익률은 확실하게 높일 수 있다. 통상 ‘급매’라고 나온 토지 가격에 비해 경매로 사는게 20%는 더 싸다.

Q. 땅을 싸게 사도 건축비를 감당하기가 쉽지 않은데.

A. 임대가 확실하게 나갈 수 있는 지역이고 건물을 다 지을 자신이 있다면 ‘P2P’ 금융을 활용하는 것도 고려해 볼만하다.(P2P:Peer to Peer·개인 대 개인, 돈이 필요한 사람과 투자자를 연결해 주는 상품. 인터넷·모바일로 받은 대출 신청에 대해 1건 또는 여러 건을 합쳐서 투자 상품으로 만들면, 투자자들이 골라 투자한다)

P2P 회사에서 무조건 대출을 중개해 주는 것은 아니지만 사업성이 높은 지역에선 P2P 회사 자체 심사를 통과하면 시중 금융기관에 비해 훨씬 더 많은 대출을 받을 수 있다. 물론 P2P 대출은 연 금리가 12~18% 안팎으로 높아 자금 구조를 잘 짜야 한다. 제1·2금융권에서 최대한 대출을 받고 짧은 기간 부족분만 P2P로 대출받아 준공 직전의 자금으로 활용하는 것이 좋다. 사업 완료되면 보증금을 받아 곧바로 상환하거나 가능하면 1·2금융권의 담보 대출로 최대한 빨리 갈아 타서 이자 비용을 낮춰야 한다.

Q. 꼬마빌딩을 준공한 뒤 수익률을 높이는 노하우를 소개하면.

A. 건물 짓기 전부터 입지에 따라 건물을 어떤 용도로 짓는 것이 가장 유리한지 시장 조사를 철저하게 해야 한다. 상권 조사와 주택 임대 수요 조사는 필수다. 상권이 어느 정도 형성될 가능성이 있다면 점포 겸용 건물로 지어 1층에 상가를 넣는 것이 유리하다. 반면, 직장인들의 소형 임대 주택 수요가 많은 지역이라면 아예 1층을 필로티 구조로 지어 주차장을 확보하고 임대료를 높게 받는 것이 수익률을 높이는 방법이다.

Q. 경매를 활용해 건물을 짓고 싶은 예비 건축주에게 조언한다면.

A. 경매를 활용하면 수익률이 높일 수 있지만 리스크도 있다. 수입이 뻔한 직장인이 대출받아 집을 짓다보면 돈줄이 막히는 경우도 발생할 수 있다. 이런 위험을 피하기 위해선 단계적으로 경험을 쌓아가는 것이 중요하다. 처음에는 배운다는 마음으로 시작해서 자금 운영 노하우를 배운 뒤 실행해야 한다.