[한줄 부동산 상식] 상가 매매 계약 해제했는데 이미 제3자에게 넘어갔다면?

매도인 A가 매수인 B와 상가 매매 계약을 체결하고 매수인 B에게 먼저 소유권이전등기까지 마쳐주었지만 매수인 B가 잔금 지급을 미루고 있었다. 이런 상황에서 B가 제3자인 C에게 상가를 다시 넘기고 C 명의로 소유권이전등기를 마치는 일이 발생했다. A는 B가 잔금을 지불하지 않는다는 이유로 A·B간의 상가 매매 계약을 해제했다.

■해제의 소급효 제한

민법 제 548조에서는 ‘해제의 소급효는 제3자의 권리를 침해하지 못한다’고 규정하고 있다. 판례에 따르면 해제권자 A는 해제의 소급효를 제3자인 C에게 주장할 수 없다. 즉 A와 B간의 매매계약 해제는 제3자인 C에게 영향이 없기 때문에 문제가 된 상가는 C의 소유가 된다.

이는 제3자인 매수인뿐 아니라 매수인으로부터 임대해 대항력을 갖춘 임차인에게도 적용된다. 예를 들어 만약 임차인 D가 매수인 B로부터 상가를 임대해 대항력을 갖추고 있다면 A와 B의 계약 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자인 A에게 대항할 수 있다.