‘부동산의 중심’ 조선일보 땅집고가 절대 실패하지 않는 집짓기로 가는 바른 길을 제시할 ‘제5 조선일보 건축주 대학’(www.csacademy.kr)이 오는 26일 문을 엽니다. “좋은 집은 좋은 건축주가 만든다”는 말처럼 건축주 스스로 충분한 지식과 소양을 쌓아야 좋은 건축가와 시공사를 만날 수 있습니다. 조선일보 건축주 대학 5기 과정을 이끌 건축 멘토들을 미리 만나 그들이 가진 건축 철학과 노하우를 들어봤습니다.

[미리 만난 건축주대학 멘토] 김서준 도시로재생연구소 대표 “지인 말 듣다가 큰코다치죠”

“집을 짓거나 리모델링할 때 건축주들이 실수를 줄이기 위해 인맥을 활용하고, 지인 소개를 받아 시공회사 선정하는 경우가 많지요. 하지만 실제론 이게 더 불리할 때도 많습니다. 공사하다가 문제가 생겨도 소개해준 지인이 눈에 밟혀서 제대로 항의도 못하고 넘어가는 경우도 많습니다.”

김서준 도시로재생연구소 대표는 “공사할 때 ‘아는 사람’에 너무 기대지 말라”고 조언했다. 김 대표는 “리모델링 공사 업체를 선정할 때는 3~4개 시공 업체를 지정해 공식적으로 견적서를 받아 이를 토대로 시공사를 선정하는 것이 깔끔하다”고 조언했다. 그는 이달 개강하는 ‘5기 조선일보 건축주대학’ 중급자 클래스에서 ‘수익형 주택 건축 설계 따라잡기-리모델링’ 과정을 강의한다.

김 대표는 홍익대학교에서 건축학 석사 학위를 받았다. 졸업 후 15년간 각종 설계 전문 회사에서 근무하면서 국내외 건축·리모델링 실무 경력을 쌓았다. 현대건설, 롯데건설, 대우건설 등 대형 건설사의 주택 상품 설계 사업에도 참여했다. 올해부터 그가 운영하는 '도시로재생연구소'는 노후건물 리모델링 설계·멘토링을 전문으로 하는 건축 회사다.

- 요즘 소규모주택을 리모델링해서 수익을 내려는 건물주들이 부쩍 늘어난 것 같다.

“최근 상권 트렌드가 골목 상권 위주로 짜여지면서 소규모주택 리모델링이 전보다 각광받고 있다. 예전에는 홍대·명동·신촌 등 누구나 알만한 대형 상권이 인기였다면, 요즘 사람들은 연남동·익선동·상수동 등에 있는 주택을 리모델링해서 독특하게 꾸민 가게들을 찾는 추세다.”

- 단독·다가구주택을 리모델링해서 수익을 올린 사례를 하나 들자면.

“서울 마포구 서교동에 전용면적 182㎡(약 55평) 규모 3층짜리 주택이 있다. 기존에는 원룸 2개, 투룸 4개를 임대해 매달 임대수익 340만원을 받던 집이다. 건물주가 2억원을 들여 리모델링하기로 하고 주택을 상가로 용도 변경했다. 1층은 상가 2개로 임대(보증금 각 1억원, 월세 360만원), 2~3층은 통으로 임대(보증금 1억원, 월세 470만원)했다. 총 보증금 3억원에 월세 830만원의 수익을 올리게 됐다. 2011년 매입 당시 17억원이던 주택 시세도 현재 25억원까지 올랐다.”

- 오래된 단독·다가구주택을 허물고 신축하는 것보다, 리모델링이 유리한 점이 있나.

여러가지 면에서 신축보다 리모델링이 유리한 점이 많다. 330㎡(약 100평)짜리 땅에 1970~80년대 지어진 단독·다가구 주택이 있다고 하자. 현재 곳곳에 남아있는 30년 넘은 주택의 경우 토지 면적을 꽉 채워서 건폐율 80~100평 크기로 지어진 집들이 많다. 당시 건폐율 개념이 없어서 그렇다. 리모델링하면 이렇게 지은 주택 면적을 온전히 사용할 수 있다. 반면 신축할 경우 현행 주택법상 건폐율을 지켜야 하기 때문에 건물이 들어앉는 면적이 60평 정도로 줄여서 지어야 한다. 건축주 입장에선 엄청난 손해가 발생하고, 임대를 놓더라도 수익률이 급격하게 떨어질 수 있다”

- 건축주들이 가장 많이 신경쓰는 것은 아무래도 비용 문제일텐데.

“비용 절감 측면에서도 리모델링이 유리하다. 리모델링 대상 건물 상태에 따라 차이는 있지만, 평균적으로 신축은 3.3㎡(1평)당 500만~600만원, 리모델링은 100만~200만원 정도면 시공이 가능하다. 리모델링은 시공 기간이 짧아 공사 현장 주변 이웃들의 민원도 적고, 처리해야할 폐기물도 줄어 비용 절감 효과가 있다.”

- 좋은 리모델링 시공업체를 고르는 노하우가 있나

“업체별로 따로 따로 견적을 받아 비교하는게 가장 효과적이다. 견적서를 검토할 때 신축·리모델링 CM 업체의 도움을 받으면 된다. 견적서는 구체적이고 상세할수록 좋다. 예를 들면 막연하게 ‘새시 교환’보다 ‘○○사 시스템 창호 ○○mm로 교환’이라고 써놓은 견적서가 믿을만하다. 또 계약서 뒤에 이 견적서를 반드시 첨부하고, 견적서도 각각 도장을 찍고 간인해야 법적 분쟁이 생겼을 때 대응하기 쉽다.”

-이번에는 어떤 내용으로 강의할 예정인가.

“리모델링 투자 성공 확률을 높일 수 있는 방법이 강의의 주요 내용이다. 또 건물주들이 건물 상태에 필요한 시공 방법이 무엇이고, 꾸준한 임대 수익률을 올릴 수 있는 방법에 대해서도 강의할 예정이다. 또 상권이 좋은 곳에 건물을 매입했다고 리모델링 공사를 시공업체에만 맡기면 안된다는 점도 다양한 사례를 들어 알려줄 예정이다.”