정부가 지난 달 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 발표한 이후 이미 집이 있는 사람들이나 신용대출이 많은 사람들의 주택담보대출 문턱이 크게 높아졌다. 정부는 2주택 이상 가구는 투기지역 등 규제지역에서 원천적으로 신규 주택담보 대출을 금지시켰고, 집 한 채만 가진 경우에도 투기지역과 청약조정대상 지역 등에선 대출받지 못하도록 했다.

대신 무주택 서민들에 대한 대출 규제는 완화했다. 무주택 서민들은 대출은 좀 더 쉽게 받을 수 있게 됐지만, 이번 정부 들어 서울 집값이 너무 올라 현실적으로 서울에서 무주택 서민들이 집을 사는 것은 쉽지 않게 됐다. 땅집고는 시중은행의 의뢰해 주택담보 대출 가능 금액이 사례별로 어떻게 바뀌었는지를 살펴봤다.

■ 1주택 이상 보유한 경우 추가 주택담보대출 불가

9·13대책 이후 부동산 담보대출 시장에 가장 큰 변화는 9억원 이하 가격의 집을 구입할 때 지역 별, 주택 보유 여부 별로 대출을 받을 수 있는 한도가 달라졌다는 점이다. 우선 주택을 보유한 사람들은 투기지역 등 규제지역에서 새로운 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 것이 원칙적으로는 불가능하다.

예외적으로만 가능하다. 이사, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 집을 하나 더 마련하려는 1주택자는 은행에서 주택구입 자금 대출을 받을 수 있지만, 이런 경우에도 기존 주택을 2년 내 처분해야 한다는 조건이 붙는다.

<사례1> 서울 노원구(투기지역·청약조정대상지역)에 5억원짜리 아파트를 보유한 가구가 강동구(투기지역·청약조정대상지역)에 8억원짜리 아파트를 구입하려는 경우

서울의 1주택자는 지금까지 LTV 30%가 적용됐었다. A씨의 경우 8억원의 30%인 2억4000만원까지는 은행에서 대출을 받을 수 있었다. 하지만 9·13대책 이후부터는 A씨는 주택을 이미 보유하고 있기 때문에 원칙적으로 대출을 받을 수 없다.
만약 A씨가 노부모와 따로 살면서 A본인 명의로 부모님을 위한 집을 하나 더 마련하는 경우 예외적인 사유로 인정 받아 강동구 집값의 40%인 3억2000만원까지 대출 받을 수 있다. 하지만 단순히 노원구 집에 살다가 고덕동에 아파트를 구입해 이사하는 것이라면, 2년 내에 노원구 아파트를 팔아야 한다.

<사례2> 연봉이 7000만원인 외벌이 무주택 직장인이 성동구(투기지역·청약조정대상지역) 5억원대 아파트를 구입하는 경우

성동구는 투기지역·청약조정대상지역으로 지정돼 있어 이곳에 아파트를 구입하려면 현재 대출한도 40%를 적용받아 2억원 대출이 가능하다. 집이 있는 경우는 대출이 불가능하지만, 무주택자여서 대출이 가능해진 경우다.

■ 신혼부부·청년층 유리해진 신DTI…DSR은 새로운 변수

지난 1월부터 정부는 ‘신(新)DTI’ 제도를 시행했다. 예전 DTI는 유주택자의 경우 기존 주택담보대출의 원금 상환액은 제외하고 이자 상환액을 고려해 대출 금액을 정했다. 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금 상환액을 포함하도록 바뀌었다. 신 DTI를 적용하면 기존 주택담보 대출이 있는 가구는 대출 가능금액이 줄어들게 된다. 올해 초 이후 주택을 한 채 보유하고 있는 가구가 청약조정 대상지역에서 새로운 주택담보대출을 받을 때 DTI 비율을 30%로 적용받았다. 하지만, 9·13 대책 이후에는 주택이 있는 경우에는 대출이 금지돼 30%도 받을 수 없게 됐다.

반면, 신DTI 제도하에선 은행이 자율적으로 장래 소득을 추정할 수 있게 됐다. 청년과 신혼부부 등 젊은 층에 대해선 장래소득 증액 한도가 더 높아질 수도 있다. 현재 일반 시중 은행에서는 15%~30%대 사이에서 장래소득 예상 증가율을 적용하고 있다.

<사례3> 직장인 A씨는 연 3.5%로 20년 분할 상환 조건으로 주택담보대출 2억원을 받아 은평구에 주택을 구입했다. 그의 연봉은 4000만이다. A씨는 일산(청약 조정대상지역)에 다른 집을 사려고 한다.

C씨가 서울 조정대상지역인 일산에 아파트를 새로 구입하려고 할 때 이전 DTI(40%)를 적용하면 1억400만원까지 대출이 가능했다. 하지만 신DTI(기존 40%에서 30%로 조정)를 적용하면 대출 금액은 100만원으로 대폭 줄어들게 된다. 9·13 대책 이후에는 원칙적으로 규제지역에서 1주택 이상을 보유한 사람이 추가 주택담보대출을 원척적으로 금지했기 때문에 아예 은행 대출은 받을 수 없게 됐다.

<사례4> 2년 간 연간 소득 2000만원 무주택 자영업자 B씨가 투기과열지구나 청약조정대상지역 등의 규제 없는 지방 도시에 2억원짜리 아파트를 구입할 경우

비규제 지역에 집을 구입할 때는 DTI는 적용되지 않는다. 소득 수준에 따라 주택담보대출 규모를 제한하지 않는다는 의미다. 이런 지역에선 LTV만 70%적용된다. 이 경우 1억4000만원까지 대출 가능하다. 하지만 DSR은 지역에 관계 없이 전국 모든 지역에 적용된다. 만약 B씨가 5%의 금리로 3년 만기 자동차 할부 대출금이 3000만원 있는 경우 DSR(70%)이 적용돼 주택가능 금액이 3700만원으로 크게 줄어들게 된다.