[이윤실의 節稅 고수] 사업양도 방식으로 부동산 매매할 때 주의점

임대업에 사용하던 토지나 건물을 매매할 때 ‘사업양도’라는 개념이 자주 쓰입니다. 사업양도로 매매계약을 체결하면 그냥 자산을 주고 받는 것과 달리 세금계산서를 교부하지 않아도 됩니다. 부가가치세를 주고 받지 않아 실제 거래에서 사업양도 방식을 많이 활용하는 것이죠.

하지만 사업양도 요건을 제대로 알지 못하고 매매하면 나중에 세금 폭탄을 맞을 수 있어 주의해야 합니다.

■사례

5년간 임차인 B씨에게 건물을 세놓고 있던 A씨. 건물을 팔려고 부동산중개업자에게 몇 달 전부터 매각을 의뢰했지만 연락이 오지 않았다. 그러던 중 임차인 B씨가 해당 건물을 자신에에게 팔라고 연락했다.

A씨는 매수자가 없어 잘됐다는 생각에 B씨의 제안을 흔쾌히 수락했다. A씨와 B씨는 해당 부동산을 토지 20억원, 건물 20억원 등 총 40억원에 매매하기로 합의했다.

계약 체결 전 둘은 부동산중개업자에게 ‘사업양도’로 매매계약을 체결하면 장점이 많다는 이야기를 들었다. 세금계산서를 주고 받지 않고 건물분 부가가치세도 낼 필요가 없다는 것.

B씨는 “건물에 대한 매입세액(=건물의 공급가액 20억원×10%)을 추가로 주지 않아도 되고 A씨는 세금계산서를 끊어주지 않아도 되니 서로 좋은 것 아니냐”며 “본 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다”는 특약사항을 기재하고 매매계약을 체결했다.

그리고 임대인 A씨는 세금계산서를 발급하지 않았고 부가가치세도 지급받지 않았다.

Q. 임대인 A씨와 임차인 B씨는 정말로 건물분 부가세 2억원을 주고 받지 않아도 될까.
“결론부터 말하자면 임대인 A씨와 임차인 B씨는 2억원을 주고 받아야 합니다.

일반적으로 부동산 임대사업자가 임대사업용 토지와 건물을 매매할때 ‘사업양도’로 많이 처리합니다. 하지만 부가세 집행기준에 따르면 부동산 임대인이 임차인에게 사업을 양도하면 ‘사업양도’로 보지 않아 거액의 세금을 추징합니다.”

Q. A씨가 추징당할 세금은 어느정도인가.
“임대인 A씨가 추징받는 세금은 매출세액 2억원의 약 2배인 3억9000만원입니다. 세부적인 내역은 아래 표와 같습니다.

즉, 부가가치세율은 거래대금의 10%이며 그에 해당하는 가산세도 부가가치세의 약 95%여서 건물 가치가 높을수록 추징액은 더 커질 수 밖에 없습니다.”

Q. 사업양도 방식에 대해 좀 더 구체적으로 설명하면.
“사업양도는 넘겨주는 사람(양도인)이 사업장 별로 사업용 재산을 비롯해 물적·인적시설, 권리·의무 등을 넘겨 사업 동질성은 유지하면서 경영주체만을 교체하는 것을 말합니다.

사업양도는 현행 부가가치세법상 과세 대상이 되는 거래형태가 아닙니다. 일반적으로 거래금액과 부가가치세액이 크다보니 넘겨받는 사람(양수인)은 거의 예외없이 매입세액을 공제받습니다. 즉, 양도인은 양도 대가에 대한 부가가치세를 양수인으로부터 받아 납부하고, 양수인은 그 금액을 매입세액으로 환급받아 부가가치세 납부 효과는 실질적으로 사라지는 것이죠.

양수인은 부가가치세를 양도인에게 지급한 때로부터 세무서에서 환급받는 시점까지 부가가치세에 해당하는 불필요한 자금 압박을 받게됩니다. 세무서는 양수인에게 매입세액을 환급해도 양도인이 부가가치세를 제대로 내지 않으면 체납 징수가 필요해 행정 비용도 듭니다.

그래서 부가가치세법에 2007년부터 사업양도는 과세 거래로 보지 않도록 규정하고 있습니다.”

Q. 사업양도 여부는 어떻게 판단하나.
“아래 3가지 요건을 모두 충족하면 ‘사업양도’에 해당하는 것으로 봅니다.

①사업장별로 사업이 승계돼야 한다.
②사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계돼야 한다.
③사업의 동질성이 유지돼야 한다.

다만 두번째 요건에서 포괄적 승계 범위가 어디까지인지 애매한 부분이 있습니다. 부가가치세법에선 양수인이 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경하는 경우를 포함합니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련없는 업무무관자산, 일부 종업원 등을 양수인이 승계하지 않아도 사업을 포괄양도한 것으로 봅니다.

사업자가 ‘사업양도’ 이후 세금계산서를 발급하지 않았으나 세무조사 결과 그 거래가 ‘사업양도’에 해당하지 않는 것으로 판단되면 양도인은 거액의 세금을 추징당합니다. 실무에서도 ‘사업양도’에 해당하는지 여부에 대해 확인하는 것은 기본입니다.”

Q. 위 사례가 사업양도로 인정받지 못한 이유는.
“세번째 요건인 ‘사업의 동질성’이 유지되지 않기 때문입니다.

예를 들어 부동산 임대인이 음식점을 하는 임차인에게 부동산임대업에 쓰던 건물을 넘기고 임차인이 그 건물에서 음식점을 하는 경우, 임차인은 임대인의 토지와 건물만 양수받았을뿐 부동산 임대업을 승계받는 것은 아니기 때문입니다.

즉, 사업양도가 되려면 양도일 전후 동일한 임차인과 임대차 관계가 유지되고 양수인이 임대업을 승계해 임대업을 해야 합니다. 그런데 부동산 임대인이 음식점을 하는 임차인에게 양도한다면 양도일 전후 임대차 관계가 유지되지 않을 뿐 아니라 양수인이 임대업을 승계받은 것도 아니어서 사업양도로 보지 않는 것입니다.”

Q. 사업양도와 관련해 유의할 점은.
“양도자는 사업양도를 하면 부가가치세를 사업장 폐업일이 속하는 달의 말일부터 25일 이내에 신고 납부해야 합니다. 관할 세무서에 폐업신고와 사업양도신고서를 같이 제출해야 합니다.

양수인은 양도인의 채권과 채무를 포괄적으로 승계받게 됩니다. 사업과 관련해 체납한 세금이나 채무가 있었다면 이를 부담해야 합니다. 따라서 사업양도시 따라붙는 세금이나 채무가 없는지 확인해야 합니다.

일반과세자의 사업을 양도받는 경우, 양수인은 반드시 일반과세자로 등록해야 합니다. 간이과세자의 사업이라면 다음 과세기간부터 일반과세자로 과세유형이 전환되므로 이런 내용을 알고 거래를 처리해야 합니다.”