[땅집고 절세팁] 빚도 같이 넘겨서 상속세 줄이기

우리 세법에서는 집이나 건물에 보증금 채무가 있을 경우 해당 부동산을 상속·증여할때 유리하게 작용한다. 상속·증여할 때 재산 가액에서 채무를 빼준다. 예를 들어 10억짜리 아파트와 임대보증금 4억원을 함께 상속하면 6억원의 재산만 상속재산으로 보는 것이다.

세무 전문가들은 “채무를 함께 넘기는 부담부 증여는 상속·증여세 절세 전략으로 자주 이용한다”고 말한다. 실제 이 방식으로 상속하면 상속세가 줄어들고 현 시점에서 증여할 경우 증여세도 크게 줄일 수 있다.

부담부 증여는 반드시 사전 증여에서만 활용할 수 있는 것이 아니다. 사전 증여없이 상속해야 하는 상황에서도 ‘부담부 상속’을 적용하면 상속세를 절약할 수 있다. 다음 사례를 보자.

오래 전 아버지를 여의고 얼마 전 어머니마저 돌아가신 A씨. 그는 겨우 마음을 추스르고 상속세를 신고하려고 세무사를 찾았다. 어머니 소유로 아파트 두 채가 있었는데, 한 채는 전세를 주고 나머지 한채는 월세를 놓고 있다. 세무사는 “상속 재산 중 아파트는 임대인이 받은 전세보증금을 채무로 차감할 수 있어 상속세 부담이 그리 크지 않을 것”이라고 했다.

■ “보증금 비중 높이면 상속세 부담 줄어”

앞서 말했듯이, 증여하는 경우 뿐만 아니라 상속하는 경우에도 피상속인(어머니)에게 채무가 있다면 상속 재산에서 차감할 수 있다. 다만 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.

① 상속개시일 현재 실제 존재하는 채무일 것
② 상속개시일 현재 피상속인의 채무일 것
③ 상속인이 실제로 부담하는 채무일 것
④ 상속개시일 전 10년(5년) 이내의 증여채무가 아닐 것

이번 사례처럼 임대 중인 부동산에 보증금이 있는 경우 임대계약 만료시 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 상속세법과 증여세법에서는 이를 채무로 본다. 따라서 피상속인에게 임대보증금 채무가 있다면 상속세를 계산할 때 채무로 공제한다.

따라서 임대차계약할 때 월세 비중을 줄이고 보증금 비중을 높이면 상속세 부담을 줄일 수 있다. 보증금은 상속세 계산 시 채무로 보아 공제받을 수 있기 때문이다.

■ “상속 개시 2년 내 보증금은 사용처 소명해야”

이번 사례의 A씨가 상속받고자 하는 아파트 중 전세를 준 아파트 시가가 5억원, 임대보증금을 3억원이라고 가정해 보자. 이 경우 보증금 3억원을 채무로 보아 5억원에서 뺀 나머지 2억원을 상속 재산으로 보아 세부담을 덜 수 있다. 반면, 월세로 놓은 아파트의 경우 보증금이 전세보다 상대적으로 적어 세부담이 커진다.

다만 주의할 점도 있다. 상속 개시 1~2년 전에 체결한 임대차계약이 있다면 계약 내용 중 임대보증금 합계액이 1년 이내에 2억원 이상이거나 2년 이내에 5억원 이상인 경우에는 그 보증금의 사용처를 소명해야 한다는 것이다.

이를 ‘추정 상속재산’이라고 한다. 상속세를 줄이기 위해 피상속인 사망 전에 피상속인 재산을 처분하거나 예금을 인출하는 등 재산처분행위, 채무인수행위를 통해 금융재산이나 부동산 등 재산을 줄이는 행위를 방지하기 위한 제도다.

보증금을 상속재산으로 추정한다는 것은 상속인이 피상속인 재산을 현금으로 빼돌려 상속세를 줄이기 위해 임대 채무를 만들었다고 본다는 뜻이다. 그렇지 않다는 점을 주장하기 위해 보증금 용처를 입증하는 책임은 상속인에게 있다. 만일 소명하지 못한 금액에 대해서는 상속세를 과세한다.

따라서 2년 이내의 임대보증금을 상속세 계산할 때 채무로 산입해 공제받을 계획이라면 추후 과세될 수 있는 상황에 대비해 상속인은 사용처에 대한 증빙을 철저히 확보하는 것이 좋다.