가을 이사철이 한창이지만 서울 아파트 전세가 안정세를 보이고 있다. 연말까지 새 아파트 입주가 1만6000가구 이상 예정돼 있어 이 같은 흐름이 한동안 지속될 것이라는 전망도 나온다. 다만 최근 서울 아파트 매매가격이 많이 오른 데다 대출에 강력한 규제가 가해지면서 '매수 수요'가 '전세 수요'로 바뀔 수 있다는 점이 전세 시세 상승의 변수로 꼽힌다.

◇서울 전세 7년 만에 가장 적게 올라

28일 '부동산114'에 따르면 10월 한 달간 서울 아파트 전세금은 전월 대비 0.14% 올랐다. 10월 상승률로는 7년 만에 최저치다. 10월 전세 상승률은 2015년 1.31%를 기록하기도 했었지만 이후 3년 연속 줄어들고 있다.

전문가들은 전세 공급이 늘어난 영향이라고 분석하고 있다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "갭투자자 등 임대사업자들이 최근 사들인 아파트가 전세 시장이 쏟아져 나오는 데다, 서울과 경기도의 새 아파트 입주량 자체가 많아 앞으로도 전세 공급은 여유가 있을 것"이라고 했다.

국토교통부에 따르면 올해 11·12월 두 달간 서울에서는 1만6331가구의 새 아파트 입주가 예정돼 있다. 이 중 가락시영아파트를 재건축하는 '헬리오시티'는 연말 서울 전세시장의 향방을 결정지을 최대 변수로 꼽힌다. 9510가구 규모 초대형 단지다.

새 아파트 입주가 몰리면 일반적으로 전세금은 떨어진다. 2008년 잠실에서는 리센츠(5563가구), 파크리오(6864가구), 엘스(5678가구) 등 재건축 아파트 1만8000여 가구의 입주가 시작되면서 전세금이 당시 주변 시세보다 저렴한 2억원대 초반까지 떨어졌던 적이 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "새 아파트 입주가 시작되면 주변의 누군가는 그곳으로 옮겨가는 것이기 때문에 헬리오시티 입주 여파로 송파구 주변 전세시장도 약세를 보일 것"이라고 했다.

◇"역전세난까지 가진 않을 것" 의견도

최근 서울 집값이 급등했기 때문에 과거와 같은 역전세난(전세금이 내려 집주인이 전세입자를 찾지 못하는 현상)은 일어나지 않을 것이라는 의견도 있다. 한국감정원에 따르면 2016년 10월부터 올해 9월까지 2년간 서울 아파트 매매가격은 13.37% 급등했다.

일반적으로 매매가격이 이처럼 단기 급등하면 집을 사려던 실수요자 입장에서는 전세계약을 연장하고 시장 상황을 관망하게 된다. 이촌동 S아파트에 전세로 사는 김모(34)씨는 "전세 만기에 맞춰 아파트를 사려 했는데 집값이 너무 올랐고 대출도 어려워져 그냥 전세계약을 연장했다"고 했다.

실제 월별 통계를 살펴보면 서울 전세시장은 최근 오히려 회복 국면에 있다. 감정원이 집계한 서울 '아파트 전세가격지수'는 올해 7월 99.5에서 8월 99.8, 9월 100.2로 상승하고 있다.

지난해 8·2 대책 이후 조정대상지역 1주택자 양도세 비과세 조건이 '2년 보유'에서 '2년 보유 및 거주'로 바뀌었고 다주택자 세금 부담이 늘어나고 있는 점도 향후 새 아파트 중심으로 전세금을 끌어올릴 변수로 꼽힌다. 새 아파트를 전세로 내놓기보다 직접 입주하는 사례가 늘어나기 때문이다. 8·2 대책 이전 계약금을 지급한 헬리오시티는 이 요건을 적용받지 않지만 8·2 대책 이후 분양한 새 아파트들은 적용받는다.

양지영 R&C연구소장은 "서울 전세공급이 예년에 비해 많은 것은 사실"이라며 "하지만 최근 매매가격이 워낙 많이 올라 매수 대기 수요가 전세로 옮겨간 데다 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 커지고 있어 새 아파트 역전세난이 현실화할 가능성은 낮다"고 했다.