가계대출의 연간 원리금(원금과 이자를 합한 금액) 상환액 합계가 연소득의 70%를 넘으면 ‘위험대출’로 분류된다. 시중 은행은 위험 대출을 총대출의 15% 아래로 낮춰야 해 은행 빚을 받기가 더 어려워진다. 또 임대사업자 대출에 대한 규제가 강화되고, 은행들이 주먹구구식으로 적용하던 예외 승인 사례는 전면 폐지된다.

금융위원회와 금융감독원은 18일 ‘가계부채 관리 점검회의’를 열고 이 같은 내용의 DSR(Debto Service Ratio·총체적상환능력비율) 관리지표 도입 방안과 RTI(Rent to Interest·임대업이자상환비율) 제도 운영개선 방안을 발표했다.

우선 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 DSR이 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 규정된다. 은행들은 앞으로 위험대출과 고위험대출을 일정비율 넘어 취급해선 안 된다.

DSR 규제는 은행별 특성을 고려해 시중은행과 지방은행, 그리고 산업·기업·수출입·농협 등 특수은행에 차등 적용한다.

시중은행은 DSR이 70%를 초과하는 위험대출을 15% 이하, 90%를 초과하는 고위험대출을 10% 이하로 유지해야 한다. 지방은행은 각각 30%와 25% 이하로, 특수은행은 각각 25%와 20% 이하로 맞춰야 한다.

지난 6월 은행들의 신규 가계대출 9조8000억원 중 DSR 70%를 넘는 대출의 비중은 시중은행 19.6%, 지방은행 40.1%, 특수은행 35.9%였다. 시중은행 기준으로 위험대출 비중을 4분의 3가량으로 줄여야 하는 것이다. 따라서 위험대출은 거절되거나 금액이 줄 가능성이 크다.

6월 신규 가계대출의 평균 DSR은 72%다. 시중은행 52%, 지방은행 123%, 특수은행 128%다. 2021년 말까지 시중은행은 평균 DSR을 40%로, 지방은행과 특수은행은 각각 80%로 맞춰야 한다. 이 역시 가계대출을 크게 조일 것으로 예상된다.

금감원은 은행들의 위험대출·고위험대출 비중을 매월 관리한다. 이 비중을 낮추는 이행 실적은 분기마다 점검한다. 은행들은 평균 DSR 감축 목표를 금감원에 제출하고, 반기마다 점검해야 한다. DSR 계산식에 반영되는 부채 종류도 추가됐다. 지난 6개월간 시범운영 때 반영되지 않았던 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금이 더해진 것이다.

김용범 금융위 부위원장은 “전세보증금이나 예·적금 등은 담보가치가 확실하지만, 대출자의 순자산이 감소할 수 있어 DSR을 적용한다”고 말했다.

이에 따라 개별 주택담보대출·집단대출·신용대출·기타대출 원리금에 전세자금대출 이자만 DSR 부채로 잡히던 것에서 인식범위가 넓어지고, 대출도 받기가 까다로워진다.

DSR의 소득은 원천징수영수증 등에 나타난 증빙소득, 건강보험료 납부내역 등으로, 소득의 95%까지 반영되는 인정소득, 배당금이나 임대료 자료를 신고해 90%까지 반영되는 신고소득을 사용한다.

다만 직장 가입자는 인정소득도 100%를 반영한다. 농·어업인의 소득인정 범위도 확대한다. 다만 사업소득을 내는 대출자는 개인사업자대출(자영업대출)의 원리금 상환액을 소득에서 차감해 적용한다.

서민금융상품에 적용되는 DSR 산정 예외는 지방자치단체 지원 협약대출, 국가유공자 저금리대출 등으로 확대한다.

DSR 부채 인식 범위를 확대하는 방안은 내년 1분기부터, DSR 소득에서 자영업대출을 차감하는 방안은 내년 2분기부터 실시된다.

이날 회의에선 임대사업자 대출에 적용되는 RTI 규제 개선안도 확정됐다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다.

RTI의 비율은 일단 유지한다. RTI를 높일 경우 세입자에게 부담이 전가될 수 있다는 지적에서다. 주택 임대의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배로 소득이 이자보다 이만큼 넘어야 대출이 이뤄지도록 하고 있다.

대신 각 은행이 자체적으로 한도를 설정하고, 이 범위에서 RTI 기준에 못미쳐도 대출을 승인해주도록 한 예외를 전면 폐지한다.

RTI 임대소득을 계산할 때는 ‘추정소득’ 활용을 원칙적으로 금지한다. 다만 신규상가 분양, 신축건물 구입 등으로 임대소득을 산출할 수 없는 경우 엄격한 요건을 따져 추정소득이 허용된다.

DSR과 RTI 규제방안은 이달 31일부터 시행된다. DSR은 일단 은행권에 먼저 도입되고, 내년 상반기까지 신용협동조합, 단위 농·수협, 새마을금고 등 상호금융, 보험사, 저축은행·여신전문금융회사 순으로 확대 도입된다.