주택 규제가 강해지면서 상가 투자로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 하지만 내수 침체로 자영업자 폐업이 급증해 상가 투자도 쉽지 않다. 성공적인 상가 투자를 위해 불황에도 끄떡없는 알짜 상가 자리를 찾는 요령은 없을까.

최근 서울 코엑스에서 열린 ‘2018 대한민국 부동산트렌드쇼’에서는 이 질문에 답해줄 전문가들이 한자리에 모였다. 이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장과 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 그리고 양유장 GS리테일 점포개발팀장이 한자라에 모여 상가 투자 노하우를 쏟아냈다.

■“상황 안좋지만…역발상으로 급매물을 노려라”

전문가들은 현재 상가 투자 상황이 그다지 좋지는 않다고 진단했다. 이남수 신한은행 팀장은 “현재는 상가의 매매가격은 높고 대출 조건은 까다롭고, 공실률은 높아 투자하기엔 상당히 안좋은 조건”이라며 “하지만 반대로 평소보다 싼 급매물을 구할 수 있는만큼 역발상으로 관심을 갖고 지켜보면 좋은 투자기회를 찾을 수 있다”고 말했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “투자 지역 선택에 신경써야 하는 시기”라며 “특히 명동·압구정동·종로 등 구도심은 가격이 오를대로 오르고 공실률도 높아 위험하고, 주변 골목 상권에 주목해야 한다”고 했다.

권 이사는 “유명 상권보다 남들이 잘 안가고 덜 알려진 지역 가운데 잠재 수요가 많고 덜 개발된 곳을 찾아 투자하라”고 조언했다. 이어 “서울지하철 망원역 2번 출구 망원시장쪽과 디지털미디어시티(DMC)역 9번 출구 방향, 7호선 공릉역 주변 등이 성장 가능성이 높다”면서 “공통적으로 단독주택을 통한 리모델링이 활발히 일어나면서 상권 발달 초기의 전형적인 특징이 나타나고 있는 지역”이라고 했다.

이남수 팀장은 “유망 상권이라고 해도 장사가 되는 좋은 위치를 찾기 위해 많이 돌아다녀야 한다”며 “그래도 유망한 지역을 꼽자면 영등포구 문래동 주민센터 주변, 지하철 6호선 약수역 주변”이라고 했다. 문래동의 경우 공장촌에서 분위기 있는 카페들이 들어서고 있고 약수역은 약수동 일대 재개발 아파트들이 대거 입주하면서 배후 수요가 늘어났다.

■ “신도시 상가는 이면도로가 대로변보다 낫다”

신도시나 택지지구 내 근린상가는 상권이 완전히 형성되기 전에 투자하기 때문에 대체로 공실 리스크가 높다. 하지만 괜찮은 매물이 언제 나올지 모르는 구 상권보다 선택권이 넓다는 장점도 있다. 상권과 동선이 어떻게 형성되고, 어떤 경쟁 점포가 들어올지 몰라 그만큼 미래를 예측하는 안목이 필요하기도 하다.

양유장 팀장은 “가급적이면 비싸더라도 택지지구에서 제일 좋은 입지를 가진 건물을 선택하는 게 안전하다”며 “이런 건물은 신도시 상권 활성화가 늦어지면서 공실이 생기더라도 수익률을 조금 포기하면 들어올 임차인이 있기 때문”이라고 했다.

그는 “택지지구에서도 대로변과 이면도로 상가 중 가급적 이면도로가 낫다”고 했다. 그 이유로 “택지지구에서는 동선이 이면도로를 따라 형성될 가능성이 높고, 수익률이 안정적인 먹자골목이 형성되지만 대로변은 버스·택시정류장 등 집객 요인이 있는 주변만 활성화되므로 리스크가 큰 편”이라고 말했다.

양 팀장은 또 “아파트 단지내 상가는 점포 수와 배후 아파트 규모를 비교해 보고 투자를 결정해야 한다”고 했다. 그는 “1000가구 이내면 상가 한곳에 점포10개 이하인 경우 투자하기 적절하고 상가 수가 그보다 많으면 피하라”며 “상가가 두 곳에 들어선다면 단지가 2000가구는 돼야 하며 이 때는 두 상가 중 메인 동선에 속하는 상가에 투자하라”고 말했다.

■ 분양 상가는 ‘코너 옆’…대학가는 ‘정문보다 후문’

전문가들이 경험에서 나온 ‘알짜’ 상가자리를 공개하기도 했다. 먼저 권 이사는 “분양 상가의 경우 코너 자리가 가장 좋다고 알려져 있지만, 진짜 알짜 자리는 코너 바로 옆자리”라고 했다. 그는 “상가들이 10~12평 정도로 나뉘어져 분양되는데 코너를 임차하는 임차인은 그 옆자리까지 한번에 빌리는 경우가 많다”며 “코너 옆자리는 코너 자리와 함께 임차되는데 분양가는 10% 정도 저렴하기 때문에 수익률이 좋다”고 설명했다.

이남수 팀장은 “40~50평대 대형 아파트보다 20평대 소형 아파트가 많은 곳의 단지 내 상가가 좋다”며 “대형 아파트 거주자들은 시간 여유가 있어서 단지 내 상가보다는 차를 타고 이동하는 백화점을 이용하는 반면 소형 아파트에 사는 젊은 거주자들은 걸어갈 수 있는 주변에서 해결하려는 경향이 크기 때문”이라고 말했다.

양유장 팀장은 “대학교 상권 중 정문이 아닌 후문 상권이 알짜인 경우가 많다”고 말했다. 그는 “대학 후문은 정문보다 유동인구는 적지만 상가 수가 적어 경쟁이 덜하다”며 “정문이 먹자·유흥 거리여서 계절과 경기에 따라 매출에 변동이 큰 반면, 후문은 기본적인 생활과 관련한 업종이 들어와 매출이 안정적”이라고 했다.

이어 “신축 빌라 지역 중에서는 경기 외곽지역, 구체적으로 600가구 정도 규모가 되는 빌라 밀집 지역에 상가가 1~2개만 있는 곳을 투자하면 안정적인 수익률을 얻을 수 있다”고 말했다.