“아직도 일본의 버블 붕괴를 얘기하면서 한국 집값이 버블이라고 얘기하는데, 아무 것도 모르는 소리입니다. 우리나라는 지금 평당 1억으로 비싸다고 하는데 일본은 90년대 당시 평당 10억원 주택이 즐비했습니다.”

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 ‘2018 부동산 트렌드쇼’에서 “버블 붕괴는 세계에서 오직 일본에서만 일어난 특수한 현상이라 우리나라와는 상관 없다”고 잘라 말했다. 홍 팀장은 ‘2016년 가장 신뢰받는 애널리스트’로 선정되기도 했던 금융권 대표 부동산 전문가다. 그는 강연에서 외국의 사례와 국내 인구 구조 변화를 근거로 한국 집값이 오를수밖에 없는 이유를 설명하고, 인구 구조 변화에 따른 성공적인 투자 전략을 소개했다.

■ “철도·주택 공급 줄이면서 세계 집값 올랐다”

홍 팀장은 전 세계적으로 집값이 오르는 이유를 ‘철도’와 ‘주택 공급 축소’ 두가지로 설명했다. 그는 우선 “프랑스의 경우 1970년대부터 철도 개발이 끝나고 본격적으로 자동차 도로가 건설되기 시작하면서 집값이 올랐다” 고 말했다. 철도 대신 자동차를 이용한 출퇴근이 보편화되면서 교통 체증으로 인해 출퇴근 시간이 증가하고, 그로 인해 도심 주변 입지 좋은 곳의 집값이 오르기 시작했다는 것이다.

영국은 임대주택 공급 축소가 집값 급등을 가져온 사례다. 홍 팀장은 “영국은 노령화가 진행되면서 재정이 어려워진 1960~70년대부터 임대 주택 건설을 대폭 축소했고 이때부터 가격이 올랐다”며 고 했다.

그렇다면 한국은 어떨까? 홍 위원은 “현재 진행 중인 GTX(수도권 광역급행철도)가 계획대로 빠르게 진행되면 집값 안정 효과가 있겠지만, 지금까지 사례로 봤을 때 사업이 이런 저런 이유로 지연될 가능성이 높다는 문제가 있다”고 했다.

이어 주택 공급에 대해서는 “한국은 전국적으로는 여전히 공급이 많이 되고 있지만 가장 중요한 서울은 인구 1000만명인데 지난 5년간 신축이 15만가구밖에 안될 정도로 공급이 부족하다”며 “수도권에 집을 짓는다고 하면서 서울과 먼 경기권에만 몰려 있어 집값 해결에 도움이 되지 않을 것”이라고 예상했다.

■ “한국 집값, 세계에서 안오른 순서로 세 번째”

부동산 비관론의 주요 근거는 “앞으로 인구가 줄어드는데 가격이 오를 수 있을까?”하는 것이다. 이에 대해 홍 팀장은 “호주, 캐나다 등은 인구가 줄어드는데도 경기가 좋으니까 집값이 오른다”고 지적했다. 그는 “단순히 주택 수와 인구 수만 비교하는데, 시골의 쓰러져가는 집까지 ‘주택 한 채’로 계산하는 통계는 쓸모가 없다”며 “지난 10년사이 전세계 어느 나라든 도시에 사람이 몰려들고 있다”고 말했다.

홍 팀장은 “전 세계를 비교해보면 한국은 세계에서 일본, 독일 다음으로 3번째로 부동산 가격이 안 오른 나라”라며 “1980년 후반 신도시 200만가구를 지으면서 물가 반영 실질 가격 기준으로는 집값이 오히려 빠졌고, 서울조차도 2008년 전 고점을 넘지 못했다”고 말했다.

급증하는 외국인 인구를 생각하면 인구가 줄어드는 것 자체가 착각일 수 있다는 것이 홍 팀장의 주장이다. 그는 “외국인 인구가 매년 10만명씩 늘어나고 있는데 이들 중 80%가 일자리를 찾아 도시에 살고 있는 스무살 근로자”라며 “외국인을 포함한 인구는 앞으로도 20년은 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.

■ “임대 수요 풍부한 소형 아파트 사면 오를 일밖에 없어”

홍 팀장은 인구 구조의 변화에 따라 “베이비 붐 세대가 그동안의 생각과 달리 부동산 시장의 매도자가 아닌 매수자 역할하게 되면서 시장의 엄청난 변화를 가져올 것”이라고 말했다. 그동안은 베이비 붐 세대가 은퇴하면서 도심의 집을 팔고 교외로 나가면서 주택 수요는 줄고 공급은 늘어날 것이란 견해가 많았다. 홍팀장의 전망은 이 견해와는 정반대다.

그러나 홍 팀장은 “베이비붐 세대 1300만 명이 일자리는 없고, 주변에 사업하다 망한 사람이 많으니 전부 ‘똘똘한 한 채’를 통한 임대 사업을 꿈꾸고 부동산 시장에 뛰어든다”며 “베이비붐 세대 투자자의 전형적인 모습인 전재산 10억원으로 30년을 먹고 살아야 하는 사람이 어떤 집을 선호할까를 생각해 보면 유망한 투자처가 어디인지를 알 수 있다”고 했다. 즉 “임대 수요가 풍부하고 안정적인 ‘역세권 소형 아파트’에 투자해야 한다는 것”이다.

홍 팀장은 이어 “주택 시장 규제에 따라 앞으로 주택 공급이 한동안 줄어들기 때문에 앞으로는 신축 아파트 공급은 더 줄어들 것”이라며 “‘역세권·소형·신축·브랜드’ 등 4가지를 갖춘 아파트를 사면 오를 일 밖에 없다”고 말했다. 그는 또 “특히 앞으로는 성공한 직장인이 ‘나 ○○에 산다’고 말할 수 있는 아파트, 아파트 이름이 ‘브랜드’가 되는 주요 아파트의 가치가 점점 높아질 것”이라고 말했다.