20여년간 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 ‘부자들의 상가 투자’를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.
[권강수의 상권 熱戰] “홍대 상권은 포화”…급성장하는 상수역
“소규모 발효 전통 빵집, 일본식 퓨전 음식점 등 개성 있는 가게들이 강세를 보였다가 최근 불황으로 장사가 어려워 권리금이 떨어지고 있습니다.”
서울 여의도나 마포에 근무하는 직장인들이 복잡한 홍대 상권을 피해 데이트나 약속 장소로 활용하던 카페거리 상권이 있다. 홍대 상권 중 하나로 불렸지만 이제는 상권이 안정세에 접어들면서 독립적으로 성장하고 있는 ‘상수역’ 상권이다.
상수역 일대는 전체적으로 작은 점포들이 많고 메인 상권은 지하철역 1번과 2번 출구 방향에 형성돼 있다. 특히 1번 출구 인근 주차장 방향은 4~5년 전부터 일반 주택이 하나둘씩 상가 주택으로 바뀌면서 개성 있는 점포로 탈바꿈하는 중이다. 3번과 4번 출구는 주변에 사는 상주인구가 많은데, 주택가 사이사이에 작은 개인 가게와 카페들이 구석구석 숨어 있어 찾아가는 묘미가 있다. 지나가다 보면 작은 점포에서 손님들이 옹기종기 모여 대기표를 받고 줄지어 기다리는 모습도 쉽게 볼 수 있다.
상수역 옆 홍대 상권은 이미 포화 상태를 넘어섰고 중앙 주요 상권을 제외하면 대부분 유동인구를 수용하지 못하는 실정이다. 권 이사는 “홍대의 비싼 권리금도 초보 창업자들에게 부담으로 작용해 점점 상수역 쪽으로 옮겨가면서 특색 있는 점포가 생겨나고 있다”고 말했다.
상수역은 홍익대학교 정문으로 가는 길에 있어서 인근에 학생들이 사는 오피스텔과 고시원이 많다. 최근 주한 외국인뿐만 아니라 관광객도 크게 늘었다. 기본적으로는 20대 대학생 유동인구가 전체 유동인구의 절반 이상을 차지할만큼 젊은 층에게 인기 있다.
그만큼 유행에 민감하고 개성이 강하며 입소문이 빠른 지역이기도 하다. 이 때문에 빠르게 생겼다가 사라지는 점포도 많아 창업자들은 유의해야 한다. 젊은 소비층이 꾸준하게 이용하는 제과점, 패스트푸드점, 카페 등은 유행에 민감하지 않고 점포 수가 꾸준하게 늘었지만, 최근 매출은 불황으로 대부분 하락 추세다. 인근 부동산중개사무소 관계자는 “상수역 일대는 가게마다 특색이 있고 가격 대비 개성이 강하면 골목 안쪽에 있어도 얼마든지 손님들이 찾아오기 때문에 길게 보고 장사를 시작해야 한다”면서 “권리금도 너무 높은 것보다 5000만~6000만원 정도 생각하고 가게를 찾아보면 나름 괜찮은 곳들이 있다”고 말했다.
상수역 메인 상권인 1, 2번 출구는 개성이 넘치고 독특한 점포들이 상권을 가득 채워 유입인구가 가장 많다. 먹자 상권이 잘 형성돼 있고, 홍대 클럽거리와 주차장거리 중심으로 좁은 골목길 상권도 발달했다. 주 고객은 20~30대 젊은 층이며 점포마다 개성 있는 인테리어로 손님들을 유입시키고 있다. 상권 대부분이 음식점, 주점, 카페, 패션의류, 액세서리 판매점, 편의점 등으로 점포들은 붙어 있다. 권 이사는 “추후 일산 라페스타나 서울 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리와 같은 대형 유명 상권으로 거듭나기에는 제한적”이라고 말했다.
인근에 대학가가 있는만큼 20대 유동인구 비율이 26.8%로 가장 높고 30대(21.7%), 40대(17.7%) 순이다. 유사 업종 점포가 많아 상수역 상권에서는 창업을 생각한다면 사전에 업종 분석이 필수다. 동종 업종을 피한다면 경쟁력이 좋을 것으로 예상된다. 메뉴가 차별화된 점포는 해가 중천인 시각에도 고객들이 줄을 서서 기다릴 만큼 인기가 대단하다. 인테리어와 서비스에서 새로운 아이템이 있다면 창업 성공 가능성이 높아진다. 하지만 유행에 끌려다니는 창업을 할 경우 업종 중복에 유의해야 한다.
상수역 상권 상가 권리금과 월세는 얼마나 될까. 현지 부동산중개사무소 등에 따르면 1번 출구 앞 A급 점포의 3.3㎡(1평)당 권리금은 450만~600만원, 연간 월세는 240만~360만원 정도다. B급 점포는 3.3㎡당 권리금이 150만~250만원, 1년치 월세는 120만~180만원 수준이다. 권 이사는 “최근 경기 침체로 임대료도 내려야 한다는 목소리가 커지면서 일부 점포 권리금도 10~20%쯤 빠지고 있다”고 말했다.