한강을 끼고 있는 서울숲 인근 서울 성동구 성수동 일대. 그동안 공장이 몰려 있어 거의 주목받지 못했던 동네다. 그런데 최근 성수동은 그야말로 ‘핫 플레이스’가 됐다. 고급 주상복합 아파트 ‘갤러리아 포레’와 ‘트리마제’를 앞세워 신흥 부촌(富村)으로 자리잡기 시작했다. 여기에 젊은이들이 즐겨 찾는 카페 거리도 생기고, 지식산업센터 40여개가 들어서면서 오피스 타운 분위기도 물씬하다.

성수동이 ‘핫 플레이스’가 된 데에는 영동대교·성수대교만 건너면 압구정·청담동 등 강남 부촌과 바로 연결되는 입지 덕분이다. 결국 성수동 케이스는 ‘입지를 볼 줄 아는 혜안’이 얼마나 중요한 지를 보여준다. 부동산 전문기자인 김순환씨와 이정선씨는 ‘부자들은 지금 초소형 부동산을 산다’란 책에서 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있는 소형 부동산 투자 적지(適地)를 소개했다.

① “상암·마곡, 마지막 남은 서울의 투자처”

서울은 어지간한 돈을 갖고 있지 않으면 투자처를 찾기 어렵다. 이미 개발이 진행될 대로 진행돼 교통이 불편하고 목이 안 좋은 곳조차 3.3㎡당 5000만원 미만의 땅을 찾기 어렵다. 이래서는 수익을 내기가 쉽지 않다.

서울에서 소형 부동산에 투자하려면 도시정비사업이 비켜간 곳이나 도시재생 사업지 주변 중에서 가로주택 정비사업 지구 옆을 노려야 한다. 아직 도시정비사업이 진행되지 않은 대학 주변도 좋다. 이런 지역의 자투리 땅이나 꼬마 건물이 투자 대상으로 괜찮은 아이템이다. 셰어하우스 등을 지어 대학생 고객에게 임대하면 쏠쏠한 수익을 올릴 수 있다.

아직 개발이 덜 된 도심과 외곽 사이를 주목해야 한다. 중랑·은평·관악·마포·강서구가 대표적. 이 지역의 소형 주택이나 빌라는 아직은 값이 덜 올랐고 개발 여지도 있어 수익률을 기대해 볼 만하다. 다만 역세권(지하철역까지 도보 10분 이내)의 낡은 건물을 확보하는 것이 중요하다.

김씨는 “이미 지어진 오피스텔이나 작은 상가에 투자하고 싶다면 마포구 상암동 일대와 강서구 마곡지구 주변을 살펴봐야 한다”며 “사통팔달의 교통과 물류 인프라가 좋은 두 곳은 서울의 미래라고 해도 과언이 아니다”라고 했다. 두 곳은 한강을 사에 두고 마주보면서 다양한 첨단산업 업종이 속속 들어서고 있다. 마곡과 상암은 김포공항과 고속터미널, 서울~문산고속도로, 서부광역철도, 대곡~소사 복선전철, 김포도시철도 등이 지하철 3·5·9호선과 연결된다.

② 파주·연천·포천…수도권 토지는 ‘블루칩’이다

수도권 토지는 각종 규제로 얽혀 있지만 1개라도 풀리면 가격이 단기간에 상상보다 많이 오르는 특성이 있다.

최근 남북 해빙무드로 접경지인 경기 파주·연천·포천과 상대적으로 소외됐던 이천, 여주, 가평 등은 앞으로 상승 여력이 큰 곳으로 꼽힌다. 이 지역들은 다른 도시보다 가격이 상대적으로 저렴하다. 리스크가 큰 대형 부동산보다 이 지역들의 소형 부동산을 공략하면 재미를 볼 수 있다.

김포·고양·화성·파주는 수도권에서 각종 개발의 중심지로 향후 더 오를만한 곳이다. 김포에는 112만㎡ 부지에 영상 중심 문화·콘텐츠 산업 기지인 김포한강시네폴리스가 들어선다. 고양시 일산테크노밸리에는 80만㎡에 IT·방송·인공지능·가상현실 등 4차 산업 관련업체 1900여개가 입주한다.

수도권 초소형 부동산을 공략하려면 전철 노선 변화에도 주목해야 한다. 신설 철도 중에는 소사~원시 노선을 눈여겨볼 필요가 있다. 장기적으로 고양시 대곡역과 연결되면서 파주에서 김포공항(마곡지구)과 부천·안산·시흥·화성·평택을 잇는 중추 철도가 될 가능성이 높다.

③ 중소도시는 ‘테마’가 있어야 지속 성장 가능

정부가 추진하는 도시재생 사업은 중소도시가 가장 쉽게 접근이 가능하다. 대도시에 비해 많은 예산을 투입하지 않고도 효율적인 도시재생을 할 수 있기 때문이다. 이 지역들의 초소형 토지나 소형 주택은 목돈 안 들이고 살 수 있다.

중소도시 초소형 부동산 투자에는 반드시 미래를 감안해야 한다. 늙어가는 도시, 인구가 줄어드는 도시가 아니라 역사가 있거나 생태나 휴양(놀거리) 시설이 있는 곳, 혁신도시가 들어온 곳 등을 선택해야 한다. ‘테마’가 있어야 지속 가능한 성장이 가능하기 때문이다.

충남 공주와 부여는 백제 시대 수도로 옛 영화와 유적지를 간직하고 있다. 덤으로 인근에 ‘권력 엘리트의 도시’ 세종시가 있다. 세종시의 잠재력은 무궁무진하다. 세종시의 팽창은 공주와 부여의 미래를 더 밝게 한다. 은퇴자가 살기에도 안성맞춤이어서 소형 부동산 투자자 입장에서 5년 정도 기한으로 투자해 볼만하다.

혁신도시 중에는 광주광역시 옆 나주가 성장 가능성이 높은 곳으로 꼽힌다. 일자리(직장)와 놀 자리(관광), 잠자리(숙박시설)가 융·복합된 도시는 건강하게 즐기며 치유하는 관광 시대와 연관돼 더 나은 이익을 기대할 수 있다. 강원 춘천과 강릉·속초·원주, 전북 전주, 전남 순천·여수, 경남 통영과 진주 등이다.