서울 도심의 최대 노른자위 부지 중 하나로 꼽히는 용산구 이태원동 유엔군사령부(유엔사) 부지 개발 사업이 본격화한다. 하지만 최근 한남동 ‘나인원 한남’이 분양가가 비싸다는 이유로 분양 보증을 받지 못해 결국 임대로 돌리게 됐다는 점에서 유엔사 부지 역시 역대급 분양가를 책정할 가능성이 높아 분양가 규제에 발목을 잡힐 수 있다는 전망도 나온다.

국토교통부는 ‘용산공원정비구역 복합시설조성지구(유엔사 용지) 조성계획 변경 및 실시계획 변경 승인’ 고시를 19일 관보에 게재했다. 2015년 10월 정부가 유엔사 용지 조성 계획을 처음 승인한 이후 1년 4개월여만에 최종 승인한 것이다.

유엔사 용지는 주한미군 이전에 필요한 재원을 조달하기 위해 정부가 공개 매각하는 3개 용지 중 하나다. 지난해 6월 부동산개발회사인 일레븐건설이 감정가 8000억원대의 이 땅을 1.3배 가 넘는 1조552억원에 사들여 화제가 됐다.

유엔사 부지는 지하철 6호선 녹사평역과 남산 2·3호터널, 반포대교를 잇는 녹사평대로 등을 끼고 있어 교통망이 뛰어나다. 용산공원, 이태원관광특구, 한남재정비촉진지구 등 용산의 핵심 개발지에 있어 입지 여건도 우수한 것으로 평가한다. 건설업계에서는 일레븐건설이 어떤 그림을 그리느냐에 따라 용산의 풍경이 뒤바뀔 것이란 분석도 나온다.

유엔사 부지는 총 5만1762㎡로 무상 공급면적을 제외하면 4만4935㎡에 달한다. 상업용지로 건폐율 60%, 용적률은 600%를 적용받는다.

최종 고시된 실시계획에 따르면 유엔사 용지에는 전용면적 85㎡ 초과 공동주택을 최대 780가구까지 지을 수 있다. 남는 부지에는 오피스텔 신축이 가능하다. 다만 공동주택을 포함해 전체 연면적의 70% 이하까지 건축이 허용된다. 또 오피스·판매시설·호텔 등 기타 시설 비중은 30%가 넘어야 한다. 일레븐건설은 현재 아파트 600여 가구와 오피스텔 1000~1300실 규모로 짓는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

일레븐건설은 향후 건축실시설계를 진행한 이후 분양 인허가를 위해 서울시 건축심의를 준비한다는 계획이다.

유엔사 부지에 짓는 아파트의 분양가에도 벌써 관심이 쏠린다. 유엔사 부지의 경우 한남동 외인아파트 터에 짓는 ‘나인원 한남’보다 입지 여건이 조금 더 좋다는 평가가 많아 3.3㎡(1평)당 분양가격이 사상 최고가를 기록할 가능성도 나온다. 나인원 한남은 3.3㎡당 평균 6000만원대 분양가를 책정했지만 분양 보증을 받지 못해 결국 임대 분양으로 전환했다.

나인원 한남은 토지 매입가격이 3.3㎡당 3300만원대였지만 유엔사 부지는 3.3㎡당 6700만원에 달한다. 그만큼 아파트 분양가격이 올라갈 수밖에 없다는 점에서 분양 보증을 통과할 수 있을지 관심이다. 업계 관계자는 “유엔사 부지는 도심과 강남을 잇는 교통 요지에 주변 환경도 좋아 대 기수요는 많을 것”이라며 “분양가 규제 관문을 넘지 못하면 사업 수익성이 크게 악화될 수 있다”고 했다.