서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 아파트 전용면적 84㎡는 올 1월 최고 13억3000만원에 거래됐다. 하지만 국토교통부가 최근 발표한 공시가격은 6억8800만원으로 실거래가와 비교하면 불과 51% 수준이다.

반면 국내 최고가 주택 중 하나인 서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용면적 244.7㎡는 올 1월 기준 공시가격이 54억6000만원이다. 이 아파트는 지난 1월 74억원에 실거래가 이뤄졌다. 공시가격이 실제 시세의 73% 수준이었다.

재산세·종합부동산세 등 각종 부동산 세금 부과 기준이 되는 공동주택 공시가격이 실거래가와 비교해 지나치게 차이가 큰 것으로 조사됐다. 실거래가 반영 비율에 따라 주택 보유자의 세 부담 규모가 좌우된다는 점에서 들쭉날쭉한 공시가격 비율이 조세 형평성을 훼손할 우려가 있다는 지적이다.

■실거래가 반영 비율은 엿장수 맘대로?

공동주택 공시가격은 이론적으로 보면 시장에서 정상적인 거래가 이뤄질 가능성이 가장 높다고 인정하는 주택의 적정 가격을 조사해 공시하는 것이다. 국토부가 매매 사례와 감정평가액, 분양 사례 등을 조사해 산정한다. 통상 실거래 가격의 70% 선에서 결정되는 것으로 알려져 있다.

하지만 현실은 달랐다. 땅집고가 국토부의 공시가격을 최근 실거래 가격과 비교해봤더니 아파트별 편차가 심각했다. 서울 주요 아파트의 공시가격은 실거래 가격의 51%에서 75%까지 실거래가 반영 비율이 중구난방이었다.

서울 강남구 압구정동 현대아파트 전용면적 131㎡는 올 1월 28억원에 매매됐다. 그러나 이 아파트 공시가격은 15억6000만원으로 실거래가의 55%에 그쳤다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡는 지난 1월 실거래 최고가격이 16억1000만원이었지만 공시가격은 9억1200만원(56%)이었다.

반면 국내에서 가장 비싼 아파트인 서울 서초구 서초동 트라움하우스5차 전용면적 273㎡는 실거래가 가격이 97억6000만원인데 공시가격은 68억5600만원으로 실거래가 반영 비율이 70.2%로 나타났다. 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 실거래가가 25억원인데, 공시가격은 15억400만원(60.1%)이었다.

■시세 반영할수록 재산세 부담 커

공시가격이 낮을 수록 세금 부담은 줄어든다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ (공시가격 6억8800만원)는 재산세·지방교육세 등으로 올해 재산세로 122만5000원을 낼 전망이다. 만약 실거래가의 70%(9억3100만원) 수준에 공시가격이 정해졌다면 재산세·지방교육세(192만5000원)에 종합부동산세(6만4000원)까지 내야 해 세금 부담이 커졌을 것이다.

현실적으로 공시가격이 실거래가격과 100% 일치할 수는 없다. 실거래가는 같은 주택이라도 매매가 이뤄진 상황에 따라 가격이 다를 수 있기 때문이다. 하지만 실거래가 반영률이 주택에 따라 지나치게 들쭉날쭉하면 결국 조세 형평성이 훼손된다.

국토부는 아파트마다 공시가격이 실제 거래가격을 반영하는 정도가 차이나는 데는 그럴만한 이유가 있다고 항변한다. 우선 실거래 가격 자체가 변동성이 크기 때문이다. 국토부 관계자는 "특정 단지의 한 아파트 실거래 가격이 비정상적으로 높거나 낮은 경우 공시가격이 이를 반영하지 않기 때문에 차이가 벌어질 수 있다"고 말했다.

또 다른 이유는 실거래 가격이 최근 급등한 경우다. 공동주택 공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 발표한다. 하지만 실제 조사하는 기간은 전년도 11~12월이다. 지난해 연말과 올 초에 걸쳐 실거래가가 크게 상승한 단지는 올 1~2월 실제 거래가격보다 공시가격이 낮게 책정될 수 있다는 것이다.

국토부는 2014년 “중장기적으로 공시가격을 실거래가격 수준으로 맞추겠다”고 말했지만 아직도 현실과 동떨어진 상황이다. 이후 공시가격을 매해 비교적 큰 폭으로 높이면서 실거래가격과 비슷하게 맞추고 있는 상태다.

추연길 세무사는 "공시가격이 실거래가격을 최대한 반영할 수 있도록 명확한 기준을 제시해야 한다"며 "다만 공시가격 현실화로 인해 세금 부담이 한꺼번에 늘지 않도록 과세표준이나 세율을 조정할 필요는 있다"고 말했다.