서울의 대표 상권으로 손꼽히는 마포구 연남동, 강남구 신사동 가로수길, 용산구 경리단길과 이태원 등을 돌아다녀보면 공통점이 있습니다. 장사가 잘되는 건물은 신축이 아닌 대부분 단독·다가구·다세대 주택을 리모델링 한 주택이라는 점입니다. 아파트 시장에선 리모델링보다 건물 전체를 허물고 새로 짓는 재건축이 인기죠. 하지만 상권이 발달한 지역에선 리모델링이 대세입니다.

리모델링을 단순히 집 고치는 것이라고 우습게 봤다간 큰코 다칠 수 있습니다. 건물 장점을 최대한 살리고 단점을 보완하는 공사를 하다보면 경우에 따라 리모델링이 신축보다 난이도가 더 높을 수도 있습니다. 리모델링은 신축보다 투자비가 30~40% 정도 적게 들어 성공한다면 매력적인 투자인 것은 사실입니다.

리모델링을 위한 부동산을 매입할 때는 따져봐야 할 일이 많습니다. 우선 가장 중요한 명도(부동산 소유권을 이전하는 것), 수익타당성 조사, 공사진행 과정에서의 기술·법률적 검토도 해야 합니다. 공사 과정에서 민원 발생 소지도 있고, 세입자를 잘 들이는 것도 중요합니다. 이런 절차를 꼼꼼히 챙기지 않으면 공사 과정에서 공사가 중단되거나 수익률이 급락하는 일도 벌어집니다.

요즘 문의가 가장 많은 리모델링 투자처는 단연 마포구 연남동입니다. 연남동은 부동산 투자의 선수들이 모두 모인 곳이라고 할 수 있죠. 연남동은 열차가 다니지 않는 철로를 공원화한 ‘경의선숲길’로 대박난 곳입니다.

연남동 A다가구주택 개조 사례를 통해 리모델링 투자의 노하우를 소개하려고 합니다. 이 주택은 대지면적이 119㎡(36평)로 크지는 않죠. 그러나 도로변에서 건물이 잘 보입니다. 여기에 연남동 ‘미로길’ 상권 중심에 있어 유동 인구가 꾸준합니다.

■최소 6개월 버틸 자금조달 계획 세워야

이 건물은 명도와 대출, 리모델링 일정을 고려해 매도인과 협의해 3개월 후 잔금을 지급하는 걸로 했습니다. 매도인과 계약을 완료하고, 동시에 리모델링 시공사 선정에 들어갔습니다. 건물 리모델링은 적절한 시기와 공사 기간이 가장 중요합니다.

다른 부동산 투자와 달리 리모델링 투자에서 핵심 포인트는 자금 계획을 꼼꼼하게 세워야 한다는 점입니다. 대출을 받아 집을 사는데 일반 임대용 주택과 달리 리모델링 투자는 공사 기간이 있고, 세입자 구하는 기간도 긴 편입니다. 자금계획을 너무 빡빡하게 짜면 예상치 못한 문제에 직면할 수도 있습니다.

첫째, 자금 계획은 공사 기간을 넉넉하게 설정하고 짜야 합니다. 통상 주택을 상가로 리모델링하면 인허가 과정에 최소 3~4개월 걸립니다. 하지만 이 기간은 모든 일이 순조롭게 됐을 때 가능한 일입니다. 실제로 공사를 해본 투자자들은 2~3개월 정도 더 걸리는 경우가 다반사라고 합니다. 수입도 없는데 대출 이자만 꼬박꼬박 내야 하는 상황이 발생한다는 뜻입니다.

최근 연남동에서 리모델링 투자를 한 40대 중반의 한 고객은 “건축사사무소에서 3개월이면 된다고 하더니 이런 저런 문제가 발생해 7개월이 걸리는 바람에 대출이자 막느라 죽을 뻔했다”고 하더군요. 그 고객은 “리모델링 투자를 할 때는 공사 기간이 최소 6개월은 걸린다고 생각하고 자금계획을 마련해야 한다”고 조언했습니다.

둘째, 공사비 증액을 고려해야 합니다. 통상 시공업체와 만나 계약한 금액으로 모든 공사가 끝나는 경우는 거의 없습니다. 공사비 증액 문제는 일부 시공 업체의 상술로 볼 수도 있지만, 어쩔 수 없는 측면이 큽니다. 공사를 하다보면 예기치 못한 추가 공사가 발생하기 마련이죠. 계약 때 이런 부분까지 예상하고 공사비를 높게 책정하는 것은 현실적으로 불가능합니다. 실제로 수 천억원이 넘는 초대형 공사에서도 공사비 증액은 자주 벌어지는 일이죠.

끝으로 임차인을 구하는 데에도 예상 외로 시간이 길어질 수 있습니다. 통상 준공 직전부터 임차인을 모집하기 시작해 두 세달이면 임대가 완료됩니다. 하지만 첫 세입자를 잘 들여야 건물 가치도 올리고 수익률도 맞출 수 있죠. 그런 만큼 의외로 기간이 길어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 결국 이런 저런 이유로 전체 예상 사업비보다 최소 10% 정도 여유 자금을 확보하고 투자를 진행하는 것이 안전합니다.

■공사하면서 세입자 유치도 병행해야

다음으로 리모델링 공사의 진행 단계를 알아보겠습니다. 가장 먼저 건축설계사무소와 상담하면서 리모델링 콘셉트를 정하죠. 이 과정에서 리모델링 디자인과 비용 견적이 나옵니다. 소유주가 원하는 콘셉트와 건축법 등 제한 사항을 고려해 최적의 설계를 맞춰가는 과정입니다.

연남동 A다가구주택의 경우3곳에 설계 견적을 받아 비교·검토했습니다. 디자인 상담은 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 건축 법령을 지키면서도 내가 원하는 콘셉트를 잘 이해해 주는 1~2 군데 업체를 골라 여러 차례 상담하는 것이 좋습니다.

다음으로 시공업체 선정입니다. 시공 업체로부터 견적을 받아 자금 계획을 검토합니다. 통상 시공업체는 개인적으로 아는 업체를 선정하거나 지인들이 추천하기도 하죠. 설계사무소에게 추천받는 경우도 있습니다. 시공 계약 후 계약금 지급하고 곧바로 시공에 들어갑니다.

연남동 A다가구주택은 남아 있는 용적률을 최대한 활용하기 위해 1개층을 증축하는 설계를 적용해 구조보강 공사까지 진행했습니다. 시공 과정에서 생길 민원 문제를 감안해 공사 전 주변 점포와 주택 거주자에게 미리 양해를 구해야 합니다.

끝으로 준공허가가 나오면 기존 다가구주택이 근린생활 빌딩으로 변신하고 세입자를 구해 입점시키면 됩니다. 이 건물은 리모델링 시공 단계부터 주변 부동산 중개업소를 돌아다니며 임대 동향을 조사했고, 임대 마케팅도 동시에 진행했습니다. 덕분에 지하1층~지상3층 루프탑까지 모든 층의 임대차 계약을 비교적 빠른 시간 내에 완료해 월 1100만원 정도 임대수익이 나오고 있습니다. 이 건물은 주변 상권 활성화에 따른 지가 상승도 예상되고 있어 두 마리 토끼를 잡은 성공 사례라고 할 수 있습니다.