저출산·고령화 영향으로 인구가 줄고 경제 활력도가 떨어지는 가운데 인구 구조면에서 볼 때 30년 뒤 전국에서 가장 활기가 넘치는 지역은 어디일까.
LX(한국국토정보공사)가 인구 통계와 사회변동 시스템을 활용해 만든 ‘대한민국 2050 미래 항해’ 보고서는 세종시를 꼽았다. 2050년 세종시의 생산가능인구(15~64세) 비율은 66%로 전국 18개 광역 시·도 가운데 가장 높아진다. 유소년 인구 비율 역시 15%로 전국 최고가 된다는 것이다.
이 같은 인구 추세를 감안하면 현재 부동산 시장에서 가장 ‘뜨거운’ 지역인 세종시가 30년 뒤에도 여전히 주목받을 가능성이 높다
■작년 땅값·집값 상승률 1위 세종시, 2050년에도 뜨겁다
현재 전국 부동산 시장에서 가장 주목받는 지역은 단연 세종시다. 국토교통부에 따르면 세종시는 지난해 땅값과 집값 상승률 전국 1위였다. 땅값은 7.02% 올랐다. 전국 평균(3.88%)보다 두 배 정도 높고, 서울(4.32%)보다 3%포인트 정도 높다. 땅값 상승률은 세종에 이어 부산, 제주 순이었다.
지난해 집값이 가장 많이 오른 지자체도 세종시(4.29%)였다. 2위인 서울(3.64%)도 집값이 많이 올랐지만 세종시에는 미치지 못한다. 아파트만 놓고 보면 세종시가 서울(4.69%)에 이어 전국 두번째를 기록했다.
세종시 부동산 시장이 강세를 보이는 이유는 ‘행정수도’라는 특수한 지위 때문이다. 소득 수준이 높은 젊은 공무원들이 세종시로 모이고, 중앙정부와 정치권에서도 세종시에 각종 특혜를 지속적으로 제공하고 있다. 현 정부 들어서도 세종시로 옮기지 않은 행정안전부가 이전하기로 했고 국회 분원과 국립행정대학원 설치도 추진된다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “지방에서는 한개만 나와도 지역 부동산 전체가 들썩일만한 계획이 세종시에선 수시로 나온다”며 “부동산 시장 관점에서 보자면, 세종시는 특혜로 가득한 지자체”라고 말했다.
지금도 뜨거운 세종시 부동산 시장은 LX의 예측처럼 인구 구조가 바뀐다면, 반짝 호황에서 끝나는 수준이 아니라 중장기적으로도 가장 유망한 투자처로 떠오를 가능성이 크다. 게다가 세종시 인구는 구매력도 갖추고 있다는 점을 무시할 수 없다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “세종시 인구의 상당수를 차지하는 중앙부처 공무원은 중산층 이상의 소득을 갖추고 있다”며 “그 결과 과거 정부 청사가 있던 과천 집값이 서울 강남권 수준으로 상승했던 것과 같은 비슷한 현상이 세종시에서도 나타날 것”이라고 말했다.
■1000만 도시 서울 인구, 200만명 줄어든다
우리나라 전체로 볼 때는 부동산 시장의 미래가 그다지 밝은 편은 아니다. LX 보고서는 2000년 인구와 2050년 인구를 예측했다. 이에 따르면 우리나라는 고령화와 저출산 영향으로 유소년 인구(0~14세)는 2010년 800만명(16%)에서 2050년에는 513만명(11%)으로 감소한다. 평균 수명 연장으로 고령 인구(65세 이상)는 540만명(11%)에서 2050년에는 1726만명(36%)으로 증가할 것으로 예측된다. 30년 뒤 우리나라 전체 인구 3분의 1 이상이 65세 노인으로 채워지는 것이다.
이 기간에 인구가 늘어나는 곳은 광역자치단체 17곳 중 세종·인천·충남 등 6곳 뿐이다. 나머지 11곳은 모두 인구가 줄어든다. 1990년 1047만명이던 서울 인구는 2050년에는 877만명으로 200만명 이상 감소한다. 경기도 역시 1202만명에서 1183만명으로 줄어든다. 물론 이 시기에도 세종시 인구는 증가해 올 2월 29만명에서 53만명으로 늘어날 전망이다.
저출산 고령화 속도에 제동을 걸지 못한다면 부동산 시장도 제조업이나 교육·의료 등 다른 산업과 마찬가지로 타격을 받을 가능성이 크다. 그러나 전문가들은 인구가 감소한다고 모든 부동산이 위축되고 가격이 하락할 것이라는 ‘부동산 대폭락론’에는 대부분 동의하지 않는다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “인구 감소 시대에도 소득이 있는 사람들이 많이 모이는 지역, 입지 경쟁력이 있는 곳은 살아남는다”며 “중장기적으로는 같은 도시 내에서도 부동산 가격 격차가 심각하게 나타나는 양극화 현상이 강하게 나타날 것”이라고 했다.