이르면 3월 말부터 아파트 재건축 가능 여부를 판단하는 첫 관문인 안전진단 기준이 대폭 강화돼 구조 안전성에 심각한 문제가 있을 때만 재건축이 허용된다. 지금까지는 준공 후 30년이 지난 아파트는 구조 안전에 문제가 없더라도 사회·경제적 이유 등으로 재건축이 가능했었다.

이처럼 재건축이 까다로워질 것으로 예상되면서 그동안 재건축 호재로 집값이 올랐던 준공 후 30년 전후한 아파트의 가격 상승에 제동이 걸릴 지 주목된다. 현재 서울에는 준공 30년 전후 아파트가 10만4000여 가구에 달한다.

그러나 정부의 이런 방침이 재건축 대상 아파트 주민들의 재산권을 침해하고, 강남 집값 안정을 이유로 강북과 지방의 재건축 아파트까지 규제를 받게 된다는 점에서 반발도 예상된다. 이미 재건축이 상당부분 진행된 아파트는 오히려 반사이익을 받을 것이란 전망도 나온다.

국토교통부는 20일 재건축 안전진단에서 ‘구조안전성’ 비중을 대폭 강화하는 내용의 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표했다. 이 방은 입법예고 등을 거쳐 이르면 오는 3월 말부터 적용될 것으로 보인다.

핵심은 재건축 가능 여부를 판단하는 첫 단계인 안전진단 평가에서 구조안전성에 가장 큰 비중을 두겠다는 것이다. 현재 ▲주거환경 40% ▲건축마감 및 설비노후도 30% ▲구조안전성 20% ▲비용분석 10%로 구성된 안전진단 평가 배점이 ▲구조안전성 50% ▲건축마감 및 설비노후도 25% ▲주거환경 15% ▲비용분석 10%로 바뀐다.

박근혜 정부 시절인 2015년부터 구조안전성 비율은 40%에서 20%로 크게 낮아져 안전에 문제가 없어도 층간 소음이나 에너지효율 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하다고 판단되면 재건축이 허용됐다. 통상 3~4개월간 예비·정밀 진단을 거치면 무리없이 통과할 수 있었다.

하지만 안전진단 규정이 노무현 정부 시절(2006년) 수준인 50%로 높아지면서 앞으로는 구조 안전에 큰 문제가 없는 아파트의 재건축이 사실상 어려워진다. 다만 주거환경 평가 결과 최하등급(E등급)을 받으면 다른 평가에 상관없이 재건축이 가능한 규정은 유지한다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “안전진단 절차가 지속적으로 완화돼 형식적 절차로 변질되면서 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 커졌다”고 했다.

앞으로 안전진단 과정에서 재건축이 필요하지만 지방자치단체장이 시기를 조절할 수 있는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우 시설안전공단·건설기술연구원 등 공공기관이 적정성을 검토해 시기를 조정한다. 조건부 재건축이란 100점 만점 가운데 55~30점(점수가 낮을수록 재건축이 필요하다는 의미)을 받았을 경우다.

현재 안전진단을 통과한 재건축 단지 가운데 96%는 조건부 재건축 진단을 받고 있다. 앞으로 대부분 아파트의 재건축 여부는 공공기관이 키를 쥐게 됐다.

안전진단 기준 강화와 별도로 재건축 허용 연한도 현행 ‘준공 후 30년’에서 더 늘리는 방안도 추진된다. 박선호 실장은 “재건축 연한 조정에 대해서도 검토 중”이라고 밝혔다. 재건축 연한 역시 박근혜 정부가 2014년 ‘9·1 부동산 대책’을 발표하면서 기존 40년이었던 연한을 30년으로 당긴 것을 원상복구시키겠다는 것이다.

KB부동산에 따르면 향후 3년 내 재건축 연한 30년 기준을 충족하는 아파트(300가구 이상 기준)는 전국적으로 525개 단지, 37만5015가구다. 이 중 서울이 총 117개 단지, 11만6562가구다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 16개 단지, 1만9428가구다.

서울에서는 1980년대 후반 지은 목동신시가지 1~14단지를 포함한 양천구(2만2358가구)가 안전진단 기준 강화의 직격탄을 맞게 됐다.

재건축 아파트 가격 급등의 진원지로 지목되는 강남권에서는 모두 2만6025가구가 영향을 받을 전망이다. 강동구 8458가구, 송파구 8263가구, 강남구 7069가구, 서초구 2235가구 등이다.

노원구에서는 8761가구, 영등포구 8126가구가 안전진단을 앞두고 있는 상태였다.