[★들의 빌딩] 건물 보는 안목도 탁월한 ‘재테크의 여왕’ 최란

연예인과 운동선수 커플로 유명한 최란(59)씨. 그는 부지런히 저축해 은행 통장 100개를 만들고 건물까지 마련해 ‘재테크의 여왕’이라는 별명을 얻었습니다. 남편인 전 국가대표 농구선수 이충희(60)씨 재산까지 합쳐 ‘청담동 건물주’ 반열에 올랐죠.

그는 비록 약간 실수는 있었지만 재테크의 여왕답게 2가지 포인트를 놓치지 않고, 뛰어난 안목으로 좋은 건물을 구입해 큰 차익을 남기는데 성공했습니다.

최씨는 2007년 서울시 강남구 청담동 영동대로변에 대지 397.7㎡, 연면적 918.42㎡, 지하 1층~지상 4층짜리 빌딩을 69억5000만원에 매입했습니다. 땅값은 59억5000만원, 건물값은 10억원이었죠. 이 중 50억여원은 은행 대출로 조달했습니다.

그런데 최씨도 초보자들이 범하기 쉬운 실수를 하고 말았죠. 빌딩을 산다고 할때 건물 뿐만 아니라 땅도 같이 사게 됩니다. 이 때 건물분에 대해 부가가치세가 발생합니다. 최씨의 경우 건물가격 10억원의 10%인 1억원을 매도자에게 추가로 지불해야 했죠.

물론 부가가치세는 나중에 사업용으로 쓰게 되면 세무서에서 환급받을 수 있지만 최씨는 처음부터 부가가치세를 안 낼 수 있는 방법을 알지 못했죠.

바로 ‘포괄양도양수계약서’를 이용한 겁니다. 포괄양도·양수계약이란 개인 대 개인이 아닌 사업자 대 사업자가 해당 사업의 모든 권리와 의무를 승계하는 계약입니다. 이 경우 부가가치세법에선 건물 거래를 재화 공급으로 보지 않아 부가가치세를 과세하지 않습니다.

매도자와 매수자가 모두 부동산 임대사업자로 등록한 상태에서 포괄양도양수계약서를 쓰면 건물을 거래할 때 부가가치세를 내지 않아도 되는 것이죠. 일반적으로 부동산 등기부등본에는 거래금액을 표기할 때 실거래가가 토지와 건물 가격을 합한 총 금액으로 나오는데, 만약 따로따로 표시된다면 최씨의 경우와 같다고 볼 수 있습니다.

이 때 건물 매도자의 업종이 부동산 임대업이 아니라 신축판매업 등일 경우 포괄양도양수계약이 성립되지 않을 수 있습니다. 매입 전 반드시 세무사와 상담할 필요가 있습니다.

비록 실수도 했지만 최씨는 이를 만회하고도 남을 안목을 보여줬습니다. 매도 전 등기부등본과 토지이용계획확인원을 꼼꼼하게 확인했다는 겁니다. 그가 산 건물의 등기부등본엔 가압류와 강제경매개시결정 등 급하게 팔아야 하는 상황임을 보여주는 ‘증거’들이 많았습니다. 보통 매수자들은 부동산 중개사에게 거래를 의뢰할 경우, 계약 당일에야 등기부등본을 처음 접하는 사례도 많습니다. 이 경우 계약 리스크는 물론 매도자가 어떤 상황에 놓여있는지 파악하기 힘듭니다.

등기부등본를 잘 살펴보면 소유권 이전에 리스크가 있는지, 매도자는 이 건물을 왜 팔려고 하는지 등을 대략적으로 알 수 있습니다. 파는 이유를 알게 되면 거래금액에 대해 협상 여지도 있고, 소유자가 여럿이라면 중요한 역할을 하는 의사결정권자가 누군지도 알 수 있습니다.

토지이용계획확인원엔 지목, 면적, 공시지가, 용도지역·지구 지정여부, 행위제한 내용 등도 담겨있습니다. 최씨가 산 건물의 경우 한 필지 안에 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 두 용도지역이 함께 있었죠. 이런 용도지역을 ‘노선 상업지역’이라고 합니다.

비록 매입한 건물은 지상 4층이지만 나중에 건물을 다시 짓는다면 일반상업지역 용적률 800%와 제3종일반주거지역 용적률 250%를 가중평균해 10층까지 올릴 수 있습니다. 대로변에서 안쪽으로 들어간 4층 건물이어서 현재는 임대 수익이 적게 나오지만 땅의 미래 가치로만 보면 이 빌딩은 150억원대로 평가됩니다. 구입가격 대비 2배 이상 높은 금액이죠.

최씨는 건물 계약시 포괄양도양수계약서로 계약하지 않아 부가가치세를 절세하지 못했죠. 반면, 등기부등본과 토지이용계획확인원 등 2가지 공부를 철저하게 확인해 결과적으로 큰 시세 차익을 얻을 수 있었습니다.