[함현일의 미국&부동산] 외국인 주택구매, 미국 집값 떠받치나

몇년 사이 무엇보다 분명하게 몸으로 실감하고 있는 미국의 부동산 시장의 변화가 있다. 개인적으로 기분좋은 변화는 아니다. 바로 집값, 지난 5년 동안 한해도 거르지 않고 올랐다. “이제 곧 떨어지겠지”라고 생각하다 살 타이밍을 놓친 사람들이 주변에 적지 않다. 집값 상승은 수치로도 확인된다.

최근 부동산 정보업체 질로우닷컴 발표에 따르면 작년 6월 기준 미국의 주택 평균 가치는 20만 달러로 전년 대비 7%나 올랐다. 이는 역사상 가장 높은 수치다. 이에 따라 주택 구매를 부담스러워하는 미국인들이 갈수록 늘고 있다.

■소득대비 주택 가격 오르는데, 집값은 계속 ↑

최근 하버드 하우징 리포트에 따르면 미국인 중 3800만 명은 가계 수입으로 집을 건사하기가 버겁다고 한다. 이들은 수입의 30% 이상을 집에 소비하고 있다. 이런 경제적으로 불안한 사람들의 수는 지난 16년 동안 146%나 급등했다. 전문가들은 집값 상승 이유로 공급 부족을 꼽고 있다. 지난 6월 기준 시장의 주택 재고는 전년대비 11% 이상 감소했다. 살수 있는 주택 수가 많지 않다는 뜻이다.

연간 소득으로 집을 건사할 수 있는 미국인이 줄고 있는데, 어째서 공급 부족과 주택 가격 상승은 계속되는 것일까. 물론 여러 가지 이유가 있다. 그리고 언제든지 주택 가격은 다른 경제 요인에 의해 급락할 수 있다. 그런 급격한 하락을 예상하는 전문가들도 있다. 하지만 여기 미국 집값 상승의 이유 중 우리가 주목해봐야 할 것이 있다. 바로 외국인들이 미국의 집을 엄청나게 사고 있다는 사실이다

■조금 비싸도 투자하기 안전한 미국으로

지난 2016년 4월부터 2017년 3월까지 외국인들은 미국에서 1530억 달러 가치의 주택을 샀다. 원화로 치면 153조원이다. 이는 2016년 1026억 달러 대비 49% 상승한 것으로 역대 최고치였던 2015년(1,039억 달러)기록을 갈아치웠다. 거래량도 28만 4455건으로 전년 대비 32% 급증했다. 이는 총 주택 거래 가격으로는 미국 전체 주택 판매의 10%, 거래량으로는 7%에 해당한다.

1등은 어디일까? 쉽게 예상할 수 있다. 바로 중국, 올해도 4년째 1등을 이어갔다. 얼마 전 달라스에 사는 중국인 지인에게 들은 얘기다. 자기가 아는 중국인이 2주의 미국 여행 중 LA와 달라스메서 각각 1채씩 두 채의 집을 샀다는 믿기 힘든 이야기였다. 지난1년 사이 중국인들은 미국 주택 구매에만 317억 달러를 투자했다.

2위는 캐나다. 190억 달러의 주택을 구매했다. 비록 2위지만 증가세는 Top. 캐나다 역사상 최고치다. 2015년 89억달러에서 두 배 이상 증가했다. 캐나다인들이 산 주택의 평균 가격은 56만 달러로 플로리다 주택을 선호했다. 캐나다인들이 이렇게 미국 주택을 많이 구입한 이유는 비싸긴 하지만 여전히 캐나다보다 저렴하기 때문이다. 최근 캐나다, 특히 밴쿠버나 토론토 등의 주택 가격 상승률은 미국 주요 도시를 훌쩍 뛰어넘는다.

다음 순위부터는 1, 2위와 액수에서 큰 차이를 보인다. 3위는 영국(95억 달러), 4위는 멕시코(93억 달러), 5위는 인도(78억 달러)가 차지했다.

■캐나다는 플로리다, 중국은 캘리포니아 선호

그럼 외국인들은 어느 지역의 주택을 많이 구입했을까? 이를 보면 이민자들에게 인기 있는 지역을 가름할 수 있다. 3개 주의 주택 구매가 전체의 절반가량을 차지했다. 플로리다(22%), 캘리포니아(1296), 텍사스(12%) 순이다. 캐나다인들은 따뜻한 플로리다를, 중국인들은 아메리칸 드림의 상징인 캘리포니아를 멕시코인들은 국경이 접해 있는 텍사스를 선호했다.

전문가들은 외국인들의 미국 주택 구매가 크게 증가한 현상을 의아하게 바라보기도 한다. 트럼프 당선으로 인한 미국 정치의 불확실성 증대와 달러 강세로 인한 외국인들의 주택구매 실비 부담이 커진 상황에서 벌어진 일이기때문이다.

이번 조사를 진행한 NAR(National Association of Realtors) 관계자는 “외국인들에게 미국이 거주하고, 일하고, 투자하기 편안하고 안전한 곳이라는 믿음이 커진 것 같다”고 분석하기도 했다.